AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – PREVISIONE CHE IMPONE ALL’ACQUIRENTE DI NON ESSERE TITOLARE ESCLUSIVO O IN COMUNIONE CON IL CONIUGE DEI DIRITTI DI PROPRIETA’, USUFRUTTO, USO E ABITAZIONE *** (Cass.civ., sezione sesta, sentenza dell’8 ottobre 2014, n. 21289, in Riv. Not. 2015, 1, 154, con nota di SARTORE)

In tema di agevolazioni “prima casa”, la previsione legislativa che impone all’acquirente di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile da acquistare, deve ritenersi comunque rispettata ove l’acquirente sia già comproprietario di una esigua quota di altro immobile nello stesso Comune (nella specie, pari al 5%), acquistata in epoca antecedente al matrimonio unitamente alla futura moglie, non comportando tale precedente acquisto il potere di disporre del bene come abitazione principale propria.

In tema di agevolazioni “prima casa”, la previsione legislativa che impone all’acquirente di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui è sito l’immobile da acquistare si riferisce solo al caso in cui l’acquirente abbia in precedenza acquistato un altro immobile in comunione ex art. 177 c.c. con il coniuge: la comunione ordinaria con il coniuge su altro cespite immobiliare non può integrare la destinazione del bene ad abitazione dello stesso in via esclusiva.

LA NUOVA IMPRESA SOCIALE (G. Tosoni, in Il Sole 24 Ore del 9 settembre 2015, Norme e Tributi)

 

Nella Gazzetta Ufficiale n. 208 dell’8 settembre 2015 è stata pubblicata la legge 18 agosto 2015, n. 141 che introduce nel nostro ordinamento la figura della c.d. IMPRESA SOCIALE AGRICOLA.

Il provvedimento interessa gli imprenditori agricoli (che svolgono le attività di cui all’art. 2135 c.c. in forma individuale o associata) e le cooperative sociali (che svolgono dette attività nel rispetto dei limiti posti dalla legge in esame) al fine dell’inserimento socio-lavorativo di lavoratori con disabilità o “svantaggiati”.

L’Autore evidenzia come l’intervento in tema di IMPRESA SOCIALE AGRICOLA riguardi diversi aspetti:

*** da un lato, viene precisato come l’impresa agricola sociale possa svolgere la prestazione di attività di servizio per la comunità mediante l’utilizzazione delle risorse materiali e immateriali dell’agricoltura, il tutto per promuovere ed accompagnare azioni che portino allo sviluppo di abilità e capacità lavorative;

*** da un altro lato, l’attività dell’ente è indirizzata a formare progetti finalizzati all’educazione ambientale e alimentare, a salvaguardare la biodiversità, nonché la diffusione della conoscenza del territorio attraverso l’organizzazione di fattorie sociali e didattiche; in particolare tali servizi dovranno essere rivolti ai bambini in età prescolare e alle persone in difficoltà fisica e psichica. Le modalità di svolgimento di queste attività saranno indicate da un decreto del ministero delle Politiche agricole e alimentari da emanare entro 60 giorni dall’ entrata in vigore della legge.

Quelle richiamate sono attività ascrivibili al perimetro delle c.d. “attività connesse” enunciate nel primo comma dell’art. 2135 c.c. e, come tali, di natura agricola e che, in ragione del nuovo intervento legislativo (relativo all’impresa sociale), devono essere svolte in collaborazione con i servizi socio-sanitari e con gli enti pubblici competenti per territorio.

Ulteriori aspetti riguardano:

*** la natura dei locali nei quali deve essere svolta l’attività in esame che, catastalmente, devono essere classificati come D/10 (si tratta di immobili contraddistinti da ruralità, aventi natura strumentale);

*** l’esenzione da IMU per i fabbricati nei quali viene svolta l’attività in oggetto;

*** l’estensione alle richiamate attività dei regimi fiscali previsti per gli imprenditori agricoli;

*** la promozione dell’attività in esame da parte di Regioni e Province autonome al fine di favorire

l’integrazione delle imprese agricole sociali del proprio territorio;

*** la possibilità per gli operatori della agricoltura sociale di costituirsi in organizzazione di produttori (decreto del 27 maggio 2005 n.102).

Segnalazioni Novità Prassi Interpretative – LEGGE DI STABILITÀ 2016. Le risposte di Telefisco ai quesiti di interesse notarile

Si sintetizzano le risposte ai quesiti di maggiore interesse notarile, prospettate dall’Agenzia delle Entrate in occasione del Telefisco 2016, recentemente pubblicate sul Sole 24 ore.

 

Art. 1, comma 56, L. 208/2015 Detrazione IVA casa
Art. 1, comma 55, L. 208/2015 Agevolazione «prima casa»:

–  Credito d’imposta

–  Acquisti soggetti ad IVA

–  Acquisti per successione o donazione “prima casa”

–  Nessun rimborso per gli acquisti 2015

 

Art. 1, commi 82- 84, L. 208/2015 Leasing abitativo:

–  Dichiarazioni “prima casa”

–  Irrilevanza della destinazione ad abitazione principale

–  Enunciazione del leasing nell’atto di acquisto

 

Art. 14, D.lgs. 472/97, comma 5-bis Cessione d’azienda

 

Art 1, comma 907, L. 208/2015 Proprietà contadina

 

Art. 1, comma 898, L. 208/2015

 

Uso del contante:

–  Saldo dei libretti al portatore

–  Trasferimento libretti al portatore

–  Favor rei per le violazioni 2015

 

Detrazione IVA casa – art 1, comma 56, legge 208/2015

L’articolo 1, comma 56, legge 208/2015, dispone una detrazione dell’IRPEF del 50% dell’IVA corrisposta, per acquisto di abitazioni di classe energetica A o B, dall’impresa costruttrice.

Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate si desume che il presupposto agevolativo sia l’acquisto di immobili nuovi (ovvero quelli per i quali non sia intervento un acquisto intermedio) venduti direttamente dalle imprese costruttrici dei medesimi. Restano escluse le vendite effettuate da imprese che hanno solo eseguito lavori di recupero edilizio, per le quali potrebbero, tuttavia, ricorrere i presupposti per la diversa agevolazione di cui al comma 3, dell’art 16-bis, del TUIR.

 

Rispetto alla detraibilità dell’IVA pagata in acconto del 2015, laddove la vendita sia stata stipulata nel 2016, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la detrazione IRPEF, in vigore dal 1° gennaio 2016, è pari al «50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA in relazione all’acquisto» di unità immobiliari effettuato o da effettuare «entro il 31 dicembre 2016». Ne consegue che, ai fini della detrazione ed in applicazione del principio di cassa, è necessario che il pagamento dell’IVA avvenga nel periodo di imposta 2016.

Nell’ipotesi in cui, invece, la suddetta detraibilità si riferisca all’IVA pagata in acconto nel 2016, ove la vendita sia stipulata nel 2017, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito espressamente che “L’IVA in acconto versata nell’anno 2016 per gli acquisti effettuati nel 2017 non è detraibile perché la norma si riferisce agli acquisti effettuati o da effettuare entro il 31 dicembre 2016”.

 

Con riferimento all’IVA pagata per l’acquisto di case costruite da più di 5 anni, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che la cessione di fabbricati abitativi da parte delle imprese costruttrici può essere assoggettata all’IVA anche dopo cinque anni dalla fine dei lavori, purchè l’impresa abbia manifestato espressamente l’opzione per la relativa imposizione. In presenza di quest’ultima condizione, la detrazione IRPEF può essere riconosciuta a prescindere dalla data di fine lavori, non indicando, il comma 56 in commento, alcun termine finale.

 

Infine, in relazione alla detraibilità o meno dell’IVA pagata per l’acquisto di un appartamento che l’impresa costruttrice, in attesa di venderlo, abbia concesso in locazione, nel silenzio della norma, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto possibile la fruizione della medesima detrazione.

 

Agevolazione «prima casa» – art 1, comma 55, Legge 208/2015

Credito d’imposta- art 7, L. 448/1998

L’art 7 delle legge 23 dicembre 1998 n. 448 prevede l’attribuzione di un credito di imposta ai contribuenti che provvedono ad acquisire, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, un’altra casa di abitazione, sempre che sussistano, anche in relazione al secondo acquisto, le condizioni per beneficiare delle agevolazioni “prima casa”.

 

Alla luce delle modifiche che hanno interessato la normativa in materia di “prima casa”, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che il credito di imposta, di cui al citato art. 7, spetti al contribuente anche nell’ipotesi in cui proceda all’acquisto della nuova abitazione prima della vendita dell’immobile preposseduto.

Quindi, il contribuente, all’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa”, potrà fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’IVA, corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile preposseduto (Cfr. STUDIO n. 5-2016/T, Novità in tema di condizioni per gli acquisti della “prima casa di abitazione” nella Legge di stabilità 2016, est. Annarita Lomonaco, in CNN notizie del 25/01 2016).

 

Acquisti soggetti ad IVA

Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, le novità inserite nel corpo della disciplina “prima casa”, nell’ambito della nota II-bis, si applicano anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad IVA.

Infatti, il punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. 633 del 1972, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota IVA, agevolata al 4%, fa espresso rinvio alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis, all’art 1 della Tariffa, allegata al TUIR.

La modifica delle condizioni stabilite dalla nota II-bis esplica, dunque, effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata Iva del 4% (nello stesso senso cfr. STUDIO n. 5-2016/T cit.).

 

Acquisti per successione o donazione “prima casa”- art 69, commi 3 e 4, L. n. 342/2000

L’acquisto del nuovo immobile in regime agevolato, con l’impegno a rivendere quello preposseduto, può essere effettuato anche per successione o donazione, in virtù di quanto disposto dall’art 69, commi 3 e 4, della Legge n. 342/2000 (Cfr. STUDIO n. 5-2016/T cit.).

Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, resta inteso che, nell’atto di donazione o nella dichiarazione di successione con cui si acquista l’immobile con regime agevolato, dovrà risultare l’impegno a trasferire entro un anno l’immobile preposseduto.

 

Nessun rimborso per gli acquisti 2015

La nuova disciplina recata dall’art 1, comma 55, della legge 208/2015 trova applicazione in relazione agli atti di acquisto di immobili posti in essere a decorrere dal 1° gennaio 2016, data di entrata in vigore della suddetta legge.

L’Agenzia delle Entrate ritiene che, per gli atti di acquisto conclusi prima di tale data, non possa essere richiesto il rimborso delle eventuali maggiori imposte versate né tantomeno spetta un credito di imposta.

 

Leasing abitativo – Art 1, commi 82-84, Legge 208/2015

Dichiarazioni “prima casa”

L’art 1, comma 83, della Legge di stabilità 2016 dispone che all’acquisto della società concedente (effettuato tra il 1 gennaio 2016 ed il 31 dicembre 2020) si applichi l’imposta di registro con l’aliquota dell’1,5% se ricorrono in capo all’utilizzatore i requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla nota II-bis all’art 1 della Tariffa.

In seguito all’introduzione, da parte dell’art 1, comma 83, lettera b) n. 2 della Legge di stabilità 2016, della disciplina di cui alla nota II-sexies dell’art 1 della Tariffa, parte I, allegata al TUR, emerge che le condizioni previste ai fini dell’agevolazione “prima casa” debbano ricorrere in capo all’utilizzatore, il quale sarà, pertanto, tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti indicati dalla nota II-bis. Le dichiarazioni possono essere rese dall’utilizzatore, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile.

In quest’ultima ipotesi è, tuttavia, necessario che il contratto di locazione in esame venga prodotto per la registrazione unicamente all’atto di trasferimento dell’immobile.

 

Irrilevanza della destinazione ad abitazione principale

In seguito all’introduzione dell’art 1, comma 83, L. 208/2015, a parere dell’Agenzia delle Entrate, l’aliquota dell’1,5% dell’imposta di registro trova applicazione all’atto di trasferimento dell’immobile, a favore della società di leasing, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis, che devono sussistere in capo all’utilizzatore e, dunque, a prescindere dalla circostanza che tale soggetto destini l’immobile, oggetto del contratto di locazione finanziaria, a propria abitazione principale.

 

Enunciazione del leasing nell’atto di acquisto

Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, nell’ipotesi in cui nel contratto di compravendita, al quale partecipa anche l’utilizzatore del contratto di leasing, si faccia riferimento al precedente contratto di leasing stipulato e non registrato, detta enunciazione comporta l’applicazione dell’imposta di registro, nella misura fissa, anche per la disposizione enunciata (per ulteriori riflessioni in tema di leasing finanziario cfr. STUDIO n. 4-2016/T, Novità nella Legge di stabilità 2016 per la tassazione del leasing finanziario abitativo, est. Annarita Lomonaco, in CNN notizie del 29/ 01/2016).

 

Liquidazione del patrimonio senza carichi pendenti (Cessione d’azienda)- Art 14, D.lgs. 472/97, comma 5-bis.

In tema di responsabilità solidale prevista nelle ipotesi di trasferimento di azienda tra cedente e cessionario, il nuovo art 14 del D.lgs. 472/97 prevede che non sia applicata la disposizione quando la cessione avviene nell’ambito della “liquidazione del patrimonio”.

Il nuovo comma 5-bis del sopra richiamato art 14 del D.lgs. 472/97, introdotto dall’art 16, comma 1, lettera g) del D.lgs. 158/2015, in vigore dal 1° gennaio 2016, più precisamente, esclude la responsabilità solidale del cessionario quando la cessione avviene nell’ambito di una procedura concorsuale, di un accordo di ristrutturazione dei debiti di cui all’art 182-bis del Rd 267/1942, di un piano attestato ai sensi dell’art 67, terzo comma, lettera d) del predetto Rd o di un procedimento di composizione della crisi da sovraindebitamento o di liquidazione del patrimonio.

Ne deriva, ad avviso dell’Agenzia delle Entrate, che, nel caso di liquidazione del patrimonio, in applicazione delle disposizioni contenute nel capo II, sezione II, della legge 3/2012, il cessionario possa non richiedere il certificato dei carichi fiscali pendenti. Diversamente, nell’ipotesi di liquidazione ordinaria volontaria resta ferma la responsabilità solidale sopra citata.

 

Agevolazione per la proprietà contadina – Art 1, comma 907, L. 208/2015

Con la disposizione in esame, il legislatore ha esteso l’agevolazione fiscale, di cui all’art. 2, comma 4-bis, del decreto-legge 194/2009, convertito dalla legge 25/2010, anche agli acquisti a titolo oneroso effettuati dal coniuge e dai parenti in linea retta conviventi con i coltivatori diretti o gli IAP iscritti nella relativa gestione previdenziale, purché già proprietari di terreni agricoli.

A parere dell’Agenzia delle Entrate, in considerazione del dettato normativo, deve ritenersi che per il coniuge ed i parenti in linea retta l’iscrizione, nella gestione previdenziale suddetta, non sia necessaria per l’accesso alle agevolazioni in parola.

Tuttavia, resta ferma l’applicazione dell’art 2, comma 4-bis, del Dl. 194/2009, secondo cui si decade dall’agevolazione fruita in sede di acquisto qualora, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti di trasferimento, vengano alienati volontariamente i terreni, ovvero venga cessata la coltivazione degli stessi (Cfr. anche lo STUDIO n. 1-2016/T, Novità fiscali nel settore agricolo, est. Petteruti, in CNN del 22/01/2016, ad avviso del quale «Per ciò che concerne il rapporto intercorrente tra coltivazione e decadenza dall’agevolazione, tenuto conto che al familiare non è richiesto di concorrere alla coltivazione, bisogna necessariamente far capo al soggetto titolato, che trasmette al coniuge/parente il requisito per l’acquisto agevolato, per cui la mancata coltivazione da parte del soggetto titolato può stranamente ripercuotersi sull’acquirente, così verificandosi una decadenza senza condotta dell’acquirente che controbilancia l’accesso al trattamento senza requisiti dello stesso acquirente»).

 

Uso del contante- Art 1, comma 898, Legge 208/2015;

Saldo dei libretti al portatore

La legge 208/2015, all’art 1, comma 898, ha modificato l’art 49, comma 1, primo periodo, del D.lgs. 231/2007, elevando da 1000 a 3000 euro il limite previsto per l’utilizzo del denaro contante.

A parere del dipartimento delle Finanze del MEF, è, invece, esclusa la possibilità di detenere un libretto al portatore con saldo corrispondente alla nuova soglia. Resta, infatti, invariato il comma 12 dell’art 49 del D.lgs. 231/2007, il quale dispone che «Il saldo dei libretti di deposito bancario o postali al portatore non può essere pari o superiore ad euro mille».

 

Trasferimento libretti al portatore

L’art 49, comma 1 citato, al primo periodo recita «E’ vietato il trasferimento di denaro contante o di libretti di deposito bancario o postali al portatore in euro o in valuta estera, effettuato a qualsiasi titolo tra soggetti diversi, quando il valore oggetto di trasferimento è complessivamente pari o superiore ad euro 3.000».

Al secondo periodo, il medesimo articolo, specifica che «Il trasferimento è vietato anche quando è effettuato con più pagamenti inferiori alla soglia che appaiano artificiosamente frazionati».

Non sembra dia luogo, secondo il dipartimento delle Finanze del MEF, alla violazione delle norme in materia di antiriciclaggio il trasferimento di tre libretti al portatore nei confronti dello stesso soggetto, il cui saldo, per ogni libretto, ammonta a 900 euro, in quanto l’importo complessivo non supera la soglia di circolazione del contante fissata ad euro 2999,99.

 

Favor rei per le violazioni 2015

Sul tema del principio del favor rei, in materia di violazioni alla limitazione dell’uso del contante, il prevalente orientamento della giurisprudenza di legittimità e della dottrina esclude, in materia di sanzioni amministrative, in assenza di una specifica indicazione normativa, l’applicazione del principio del favor rei. Si applica, invece, il disposto di cui all’art 1 della legge 689/1981, che prevede l’assoggettamento della condotta addebitata alla legge del tempo in cui è stata posta in essere.

A riguardo, anche il Consiglio di Stato, con la sentenza 3497/2010, ha statuito che nella materia delle sanzioni amministrative non trova applicazione il principio di retroattività della disposizione più favorevole, previsto in materia penale dall’art 2 c.p. (cfr. FORTE N., No al favor rei sull’uso del contante, in Telefisco 1° febbraio 2016).

 

Antonio Davide Mastrone e Debora Fasano

DIRITTO DI SECONDA SOTTOSCRIZIONE E SUA TANGIBILITÀ – 1° pubbl. 9/15 – motivato 9/15

Il terzo alinea dell’art. 2481 bis, comma 2, c.c. dispone che in caso di aumento di capitale mediante nuovi conferimenti (c.d. aumento reale o effettivo) “la decisione può anche consentire, disciplinandone le modalità, che la parte dell’aumento di capitale non sottoscritta da uno o più soci sia sottoscritta dagli altri soci o da terzi”, pure in assenza di una previsione in tal senso contenuta nell’atto costitutivo (cfr. orientamento I.G.4).

Nelle s.r.l., quindi, stabilire quale sia la sorte dell’operazione di aumento è facoltà riservata all’autonomia dei soci (da esercitarsi in sede assembleare, all’interno del procedimento di aumento).

I soci potranno:

  1. a) non assumere una deliberazione specifica (nel qual caso troverà applicazione il meccanismo di cui all’art. 2481 bis, comma 3, c.c. a seconda che l’aumento sia scindibile o inscindibile);
  2. b) stabilire che, scaduti i termini per l’esercizio del diritto di sottoscrizione, la frazione di aumento di capitale rimasta non sottoscritta venga offerta in sottoscrizione ai soci che hanno già esercitato il proprio diritto (di qui il termine pratico: “seconda sottoscrizione”) o a terzi.

Nell’ipotesi sub b) devono ritenersi legittime sia la delibera che consenta di offrire la parte di aumento non sottoscritta ai soli soci che abbiano esercitato il proprio diritto di prima sottoscrizione con integrale esclusione dei terzi, sia quella che consenta di offrire la frazione di aumento di capitale non sottoscritta ai soci che abbiano esercitato il proprio diritto di prima sottoscrizione e, in subordine, ai terzi.

Appaiono invece di dubbia legittimità – salvo consti il consenso unanime di tutti i soci rappresentanti l’intero capitale sociale – le delibere che riservino la sottoscrizione dell’inoptato, in tutto o in parte, esclusivamente a vantaggio dei terzi con esclusione dei soci.