PERMUTA DI COSA PRESENTE CON COSA FUTURA – FORMA SCRITTA RICHIESTA PER STIPULARE IL CONTRATTO – NON PER INDIVIDUARE LA COSA *** (Cass.civ., sezione prima, sentenza del 16 maggio 2016, n. 9994, in Giuffrè)

Nei «contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è
necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non già per l’individuazione
della cosa, la cui proprietà si trasferisce automaticamente con la venuta ad esistenza della stessa».
E’ quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 16 maggio 2016, n. 9994 che,
richiamando propri precedenti, ha rinnovato l’idea per cui è legittimo il contratto di permuta di cosa
presente (con conseguente effetto traslativo immediato della proprietà) con cosa futura ovvero
soltanto generica (abbisognevole, pertanto, di individuazione nell’ambito del relativo “genus”), la cui
proprietà sia trasferita in un momento successivo (all’atto, cioè, della rispettiva venuta ad esistenza o
specificazione), realizzandosi, in tal caso, l’effetto traslativo immediato con riguardo alla cosa presente,
e la contestuale nascita dell’obbligazione, per il ricevente, di tenere il comportamento necessario
affinché la “res”, futura o generica, sia a sua volta trasferita in proprietà alla controparte, per effetto
della sua venuta ad esistenza o specificazione (Cass. n. 1671/1951 e 10256/1997).
Il caso concreto ha riguardato la stipula di un atto di compravendita (ad avviso di parte attrice, simulato)
e di un contratto di permuta (invece valido) ove una delle parti contraenti era una società a
responsabilità limitata poi fallita.
Gli immobili in contratto, inoltre, erano stati oggetto sia della trascrizione di un pignoramento (nel quale
era subentrato il fallimento della società a responsabilità limitata), sia della trascrizione di una domanda
giudiziale (ad opera di parte attrice) ma, dal momento che quest’ultima formalità risaliva ad un’epoca
successiva rispetto alla trascrizione del pignoramento, la Cassazione ha evidenziato come la seconda
formalità non avesse comportato l’invalidità del disposto trasferimento in capo della parte
controricorrente, bensì, avesse inciso esclusivamente sul piano dell’efficacia relativa del trasferimento,
da ritenersi inopponibile al fallimento, con conseguente esposizione del bene al procedimento di
esecuzione forzata.
A tale proposito ricordano i giudici che «il terzo che, in pendenza dell’esecuzione forzata e dopo la
trascrizione del pignoramento di immobile, abbia acquistato a titolo particolare il bene pignorato,
soggiace alla disposizione di cui all’art. 2913 c.c., la quale – sancendo l’inefficacia verso il creditore
procedente ed i creditori intervenuti delle alienazioni del bene pignorato successive al pignoramento –
nega a tale terzo la possibilità di svolgere le attività processuali inerenti ad un suo subingresso nella
qualità di soggetto passivo dell’esecuzione, né detto terzo è legittimato a proporre l’opposizione agli
atti esecutivi».

Associazione Insignum – Notiziario n. 19/2016 del 22 maggio 2016

Notiziario n. 14/2016 Diritto bancario e T.U. Finanze – RIFORMA DELLE BANCHE DI CREDITO COOPERATIVO ***

E’ stata pubblicata, sulla Gazzetta Ufficiale del 14 aprile 2016, n. 87, la legge 8 aprile 2016, n. 49, con la quale è stato convertito con modificazioni il decreto legge 14 febbraio 2016, n. 18, che ha introdotto misure urgenti concernenti la riforma delle banche di credito cooperativo, la garanzia sulla cartolarizzazione delle sofferenze, il regime fiscale relativo alle procedure di crisi e la gestione collettiva del risparmio.

Con riguardo alle banche di credito cooperativo, si segnala che, rispetto al decreto legge […], le modifiche sono state significative e hanno riguardato in particolare:

l’introduzione del sistema della “way out”, che consente alle banche di esercitare la facoltà di non aderire a un gruppo bancario. Quest’ultime, infatti, avranno 60 giorni dall’entrata in vigore della legge di conversione per decidere, da sole ovvero congiuntamente con altre banche, di fare istanza alla Banca d’Italia per conferire la loro azienda in una società per azioni esercente attività bancaria. Possono beneficiare di questa facoltà solo le banche che al 31 dicembre 2015 avevano un patrimonio netto maggiore di 200 milioni di euro e a condizione che queste versino allo Stato un importo pari al 20% del patrimonio netto risultante dallo stesso bilancio del 31 dicembre 2015;

la possibilità per la capogruppo di sottoscrivere azioni di finanziamento, emesse dalle banche del gruppo, anche quando questa non risieda nel territorio dell’emittente (in deroga al principio di territorialità) e anche quando il valore nominale delle azioni sottoscritte sia superiore a 100.000 euro (in deroga ai limiti di partecipazione previsti per i soci ordinari);

la facoltà per le banche di credito cooperativo di aderire temporaneamente, durante la fase di costituzione dei gruppi bancari cooperativi, a un Fondo promosso dall’associazione di categoria che coadiuvi il processo di adeguamento alle riforme introdotte. In particolare, attraverso l’adesione al Fondo, la banca che non ha ancora aderito ad un gruppo potrà continuare ad esercitare attività bancaria.

TRUST DI SCOPO – FINALITA’ LIQUIDATORIA – ASSENZA DI TRASFERIMENTO IMMOBILIARE – IMPOSTE IN MISURA FISSA *** (Commissione Tributaria Provinciale di Lodi, sezione prima, sentenza del 5 febbraio 2016, n. 7/16, in www.italiaoggi.it)

L’atto costitutivo di trust di scopo avente ad oggetto immobili, nel quale non si attua alcun trasferimento, bensì, si da’ luogo solo ad una diversa intestazione, dal punto di vista fiscale deve essere tassato applicando le imposte di registro e ipo-catastali in misura fissa.

Non si applica pertanto il disposto dell’art. 2, comma 47, d.l. 3 ottobre 2006, n. 262 in base al quale l’imposta sulle donazioni vale per la costituzione di vincoli di destinazione; secondo la Commissione Tributaria Provinciale di Lodi, infatti, quest’ultima norma non si può estendere al caso in esame in quanto l’art. 2465 ter c.c. regola il caso della costituzione di vincoli di destinazione effettuati con intento di liberalità ed arricchimento dei destinatari.

Nel trust costituito con la finalità di pagare le passività delle disponenti, infatti, non sussiste alcun intento di liberalità, né si verifica un arricchimento dei destinatari siccome questi ultimi ricevono esclusivamente la soddisfazione dei loro crediti.

Nel caso concreto l’Amministrazione Finanziaria di Lodi aveva emesso un avviso di liquidazione con il quale aveva richiesto il pagamento di somme a titolo di imposta di donazione, imposta ipotecaria ed imposta catastale, in riferimento ad un atto costitutivo di trust avente finalità liquidatorie.

Nel trust, infatti, erano stati conferiti i patrimoni attivi e passivi di talune società in liquidazione (disponenti nell’atto istitutivo di trust medesimo) con la finalità di favorire la liquidazione delle medesime e con previsione di trasferimento dell’eventuale patrimonio sociale residuo, al termine del soddisfacimento dei creditori sociali, a favore dei soci delle medesime società.

CASE IN CONVENZIONE, VINCOLI SUPERABILI DOPO CINQUE ANNI *** (di Angelo Busani, in Quotidiano del Diritto del 7 aprile 2016)

Un “massimario” per le compravendite aventi a oggetto unità abitative comprese in interventi di edilizia convenzionata: è il risultato di un lavoro congiunto di Federnotai Lombardia e Anci Lombardia (con il patrocinio di Regione Lombardia e di Confprofessioni) assai utile per “fare il punto” in una materia assai intricata sia dalla pluralità di interventi legislativi che si sono succeduti in questo ambito sia, in taluni casi, dalla loro obiettiva farraginosità.

Vediamo qui di seguito alcuni esempi di queste massime, non senza aver prima definito l’edilizia convenzionata come quella parte dell’edilizia residenziale che è realizzata sulla base di una convenzione con il Comune: in particolare, si tratta delle convenzioni stipulate ai sensi dell’articolo 35,

legge 865/1971 (le cosiddette “convenzioni Peep”) e degli articoli 7 e 8 Dpr 2001/380 (le cosiddette “convenzioni Bucalossi”, ora normate dall’articolo 18 Dpr 380/2001).

I vincoli della legge 865

Questi vincoli (da cui discendeva la nullità degli atti stipulati in loro violazione) potevano inerire solo le convenzioni che avevano a oggetto terreni e fabbricati venduti in piena proprietà e non quelli venduti in diritto di superficie: si precisa, quindi, che l’inserimento nelle convenzioni in diritto di superficie di vincoli in tutto o in parte uguali a quelli previsti per le convenzioni in diritto di proprietà aveva natura esclusivamente pattizia, con conseguente inapplicabilità della sanzione della nullità in caso di violazione delle disposizioni convenzionali.

Le nullità derivanti dalle “convenzioni 865”

La violazione dei vincoli derivanti da convenzioni in piena proprietà comportava la nullità dei relativi atti.

Viene chiarito che questa sanzione di nullità non può concernere atti stipulati dopo la legge 179/1992, che ha abrogato i vincoli della legge 865, ma resta confinata agli atti stipulati in precedenza.

Vincoli pattizi inseriti in “convenzioni 865”

È legittimo l’inserimento, nelle convenzioni di cui alla legge 865/1971, di disposizioni con le quali le parti, su richiesta del Comune, costituiscano vincoli ulteriori con riguardo ai trasferimenti successivi alla prima alienazione (ad esempio: un divieto di alienazione o un patto di prelazione). La violazione di queste limitazioni non comporta mai la sanzione della nullità dell’atto, ma “solo” l’applicazione di rimedi di natura obbligatoria, quali la risoluzione per inadempimento o la decadenza dal regime convenzionale.

La sostituzione della convenzione

È possibile sostituire le convenzioni della legge 865/1971 con le convenzioni della legge 10/1977 (ora articolo 18 Dpr 380/2001). La sostituzione può concernere sia le convenzioni in proprietà, sia quelle convenzioni in diritto di superficie; e inoltre è possibile con riguardo alle convenzioni in proprietà perfezionate sia prima che dopo l’entrata in vigore della legge 179/1992.

La sostituzione comporta che la nuova convenzione ha una durata di venti (e non più trenta) anni, diminuita del tempo trascorso tra la data della convenzione originaria e la data della seconda convenzione; e che sia pagato un corrispettivo, per ogni alloggio edificato, calcolato secondo quanto previsto dalla legge 448/1998 per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà.

Rimozione dei vincoli

La rimozione dei vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione e del canone massimo di locazione contenuti nelle convenzioni è una facoltà concessa solo dopo che siano trascorsi almeno 5 anni dal primo trasferimento. Ai sensi di legge l’iniziativa è riconosciuta al singolo condomino e non al Comune e la convenzione è di regola conclusa tra singolo condomino e Comune.

Il singolo condomino deve pagare al Comune un corrispettivo, proporzionale alla sua corrispondente quota millesimale. La rimozione dei vincoli è ammissibile sia con riguardo a convenzioni in diritto di superficie, sia con riguardo a convenzioni in diritto di proprietà.