PLUSVALENZA – CESSIONE DI AZIENDA – MANCATO PAGAMENTO DI TALUNE RATE – RISOLUZIONE

(Commissione Tributaria Provinciale di Firenze, sezione quinta, sentenza del 17 maggio 2016, n. 757, in www.cassazione.net)
Ai fini della plusvalenza, non è tassabile la cessione di azienda qualora il contratto venga risolto a causa dell’inadempimento dell’acquirente e ciò siccome presupposto affinché si origini l’imposta è che sia stato versato il corrispettivo pattuito.
È quanto chiarito dalla Commissione Tributaria Provinciale di Firenze con sentenza del 17 maggio 2016, n. 757.
Il caso concreto ha riguardato un atto di cessione di azienda di un esercizio commerciale al dettaglio nel quale le parti avevano stabilito che il prezzo fosse pagato in quarantotto rate mensili e detto pagamento era garantito da altrettanti vaglia cambiari aventi la medesima scadenza delle quarantotto
rate di pagamento.
Il contratto era stato strutturato mediante previsione di una clausola risolutiva espressa (ex art. 1456 c.c.) e di riserva di proprietà (ex art. 1523 c.c.), cosicché, la proprietà della cosa si sarebbe trasferita con il pagamento dell’ultima rata del prezzo ma il mancato pagamento di almeno tre rate anche non consecutive, avrebbe comportato la risoluzione del contratto (clausola risolutiva espressa).
Dal momento che gli effetti della cessione di azienda erano subordinati all’integrale pagamento del prezzo, l’omesso versamento di tutte le rate concordate aveva originato una situazione di inadempimento, derivante dalla crisi del compratore poi fallito, cosicchè, non si poteva dar seguito al
trasferimento della proprietà dell’azienda e, di conseguenza, erano assenti i presupposti per il pagamento della plusvalenza.
In particolare, relativamente alla parte di prezzo già corrisposta, la società aveva rateizzato la plusvalenza in cinque quote ma, a causa della situazione di crisi, aveva interrotto il pagamento delle predette rate riducendo considerevolmente il plusvalore realizzato ed i ricorrenti avevano fatto presente detta circostanza.
Secondo i giudici toscani, il mancato pagamento di alcune rate non aveva prodotto gli effetti giuridici che le parti contraenti avevano pattuito, primo fra tutti il passaggio del diritto di proprietà dell’azienda dalla cedente alla cessionaria, pertanto, venendo a mancare il negozio, l’azienda era tornata nel possesso della società cedente, cosicché nessuna plusvalenza era stata conseguita. Secondo i giudici, in un simile contesto, «in presenza di proventi che sono stati comunque incassati», si doveva «parlare di sopravvenienze attive tassabili».

NOTAIO – ART. 28 LEGGE NOTARILE – FONDO PATRIMONIALE AVENTE AD OGGETTO IMMOBILE SOTTOPOSTO A SEQUESTRO PENALE

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 29 gennaio 2016, n. 1716, in Giuffrè)
Il notaio che stipula un atto costitutivo di fondo patrimoniale nel quale vengono vincolati beni immobili sottoposti a sequestro penale risponde di illecito disciplinare ai sensi dell’art. 28, comma 1, l.not. e ciò siccome ha ricevuto un atto di disposizione patrimoniale consistente in attività negoziale compiuta in spregio del disposto di cui all’art. 334 cod.pen. che sanziona «[c]hiunque sottrae […..] una cosa sottoposta a sequestro disposto nel corso di un procedimento penale […], al solo scopo di favorire il proprietario di essa».
La richiamata norma penale disciplina un’ipotesi espressamente proibita dalla legge ed anche il ricorso allo schema negoziale del fondo patrimoniale è di per sé idoneo a sottrarre il bene alle azioni dei creditori in quanto viene reso più difficoltoso il conseguimento della finalità cui il vincolo è funzionale.
È quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 29 gennaio 2016, n. 1716.
Il notaio cui venga richiesto di prestare il proprio ministero è si obbligato ad adempiere al proprio ufficio, in quanto l’art. 27 l.not. prescrive in tale senso, tuttavia, il pubblico ufficiale si deve astenere da ogni attività qualora gli venga richiesto di ricevere un atto che rappresenta un evidente strumento elusivo di norme pubblicistiche assistite da sanzioni penali, dovendo in tale ipotesi arrestare la propria attività, pena la violazione dell’articolo 28 della legge notarile.
Il caso concreto ha riguardato il procedimento disciplinare attivato dal Consiglio Notarile dei distretti riuniti di Vicenda e Bassano del Grappa, per violazione dell’art. 28 l.not., a carico di un notaio che nello stesso giorno aveva ricevuto una serie di atti (atto istitutivo di trust, atto di costituzione di rendita vitalizia, atto di costituzione di fondo patrimoniale) da qualificare come fraudolenti in quanto preordinati, come osservato, alla sottrazione di beni ad azioni cautelari.

D.LGS. 122/2005 – CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI IMMOBILE DA COSTRUIRE – OBBLIGO DI CONSEGNARE UNA FIDEIUSSIONE BANCARIA

(Trib. La Spezia, sentenza del 9 giugno 2016, n. 477/2016, in Il caso)
In tema di immobili da costruire, la fideiussione bancaria che il costruttore deve consegnare al momento della conclusione del contratto preliminare di vendita al promittente acquirente a garanzia delle somme incassate (e da incassare) sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di
godimento relativo all’immobile in corso di edificazione, deve essere rilasciata da una banca, un’impresa assicuratrice o intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art.107 TUB (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia – D.Lgs. n. 385/1993). Inoltre, qualora nel momento della conclusione del contratto privo di effetti traslativi immediati (contratto preliminare o altra fattispecie che produce analoghi effetti) detta garanzia non venga consegnata, ovvero, sia rilasciata da un soggetto non abilitato, il contratto è nullo.
Si tratta precisamente di nullità relativa, la quale può essere fatta valere solo dal soggetto a tutela del quale viene disposto l’obbligo di consegna e relativamente al quale evento non è ammessa alcuna forma di sanatoria o di convalida.
La consegna successiva di una nuova garanzia non è quindi idonea a sanare la situazione cosicché, anche in quest’ultimo caso, il contratto rimane nullo.
Il giudice presso il tribunale spezzino ricorda che l’efficacia della fideiussione cessa nel momento in cui viene trasferita la proprietà del bene o altro diritto reale di godimento sull’immobile, ovvero, nel momento dell’atto definitivo di assegnazione del bene.

CONDOMINIO – VENDITA DI IMMOBILE – SOGGETTO TENUTO AL PAGAMENTO DELLE SPESE STRAORDINARIE

(Trib.Taranto, sezione seconda, sentenza del 27 gennaio 2015, n. 293, in www.dirittoitaliano.com).

In tema di spese condominiali per interventi di straordinaria amministrazione, qualora siano state approvate più delibere, per stabilire se sia tenuta a farvi fronte la parte alienante o la parte acquirente di un’unità immobiliare, occorre considerare la delibera definitiva di approvazione dei lavori, ovverosia, quella tramite la quale viene effettivamente incaricata l’impresa che dovrà eseguire i programmati lavori (e non già la deliberazione mediante la quale viene decisa l’esecuzione delle opere).
È quanto chiarito dal Tribunale di Taranto con sentenza del 27 gennaio 2015, n. 293.
Il caso concreto ha riguardato la richiesta di rimborso di spese straordinarie condominiali sostenute dalla parte acquirente di un’unità immobiliare, attrice nel procedimento giudiziale, la quale aveva sostenuto, a suo dire illegittimamente, talune spese condominiali di natura straordinaria che erano
invece da imputare alla parte venditrice (e parte convenuta).
In particolare, era stato sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile nel quale era stato regolamentato il riparto delle spese condominiali mediante inserimento nel contratto di una clausola del seguente tenore: “a carico dei promittenti venditori [spettano] le spese di ordinaria
amministrazione relative al condominio di cui fa parte l’immobile sino alla stipula dell’atto pubblico di compravendita e le spese di straordinaria amministrazione già deliberate”; viceversa le spese di straordinaria amministrazione deliberate a partire dalla data della sottoscrizione del contratto
preliminare [gravano] sui promittenti acquirenti – attori”.
Dal momento che la parte acquirente ed attrice era venuta a conoscenza dell’esistenza di delibere condominiali anteriori alla stipula del contratto preliminare solo in occasione della prima assemblea condominiale a cui aveva partecipato (e successiva al rogito di compravendita), essa stessa parte
acquirente riteneva di essere sgravata dall’obbligo di farvi fronte, anche considerando l’accordo preso in occasione della stipula del contratto preliminare.
Secondo il giudice presso il Tribunale di Taranto, per stabilire quale sia la parte tenuta a far fronte a spese straordinarie condominiali, occorre considerare il momento nel quale viene conferito l’incarico all’impresa e non già il momento nel quale viene assunta la deliberazione. Prima della designazione
dell’impresa, infatti, la delibera non è definitiva, bensì, l’approvazione di lavori di straordinaria amministrazione può dirsi definitiva solo una volta completata la gara (per assegnare l’appalto) e una volta commissionati i lavori all’impresa che l’ha vinta.
Il giudice tarantino richiama a tale proposito un precedente della Suprema Corte di Cassazione (2 maggio 2013, n. 10235), secondo il quale «[i]n caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula».

PREZZO-VALORE – PERTINENZE – CESSIONE DI TERRENI AGRICOLI E FABBRICATO AD USO MAGAZZINO

(Commissione Tributaria Provinciale di Novara, sezione sesta, sentenza del 1^ marzo 2016, n. 48/2016, in www.italiaoggi.it)
Il meccanismo del prezzo-valore si può applicare alla cessione di terreni agricoli e fabbricati ad uso magazzino, qualora destinati a costituire pertinenza dell’adiacente immobile ad uso abitativo, sul presupposto che l’acquisto sia finalizzato all’ampliamento del giardino pertinenziale; quest’ultima circostanza deve emergere in modo chiaro dall’atto.
È quanto chiarito dalla Commissione Tributaria Provinciale di Novara con sentenza del 1^ marzo 2016, n. 48/2016.
Nell’atto notarile, gli acquirenti avevano richiesto l’applicazione dell’agevolazione del c.d. “prezzovalore” in quanto gli immobili oggetto di compravendita erano destinati a costituire pertinenza di altro immobile abitativo di proprietà dell’acquirente; ad avviso dell’Ufficio, tuttavia, la regola fiscale del “prezzo-valore” non poteva essere applicata in quanto non sussisteva in modo certo un rapporto di accessorietà tra quanto oggetto di compravendita ed il bene principale, cosicché le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovevano essere corrisposte in misura proporzionale.
Nella motivazione della sentenza i giudici hanno preliminarmente reso la definizione di “pertinenza” e considerato i presupposti oggettivi e soggettivi in presenza dei quali può sussistere il vincolo di pertinenzialità.
A tale proposito, viene richiamata la definizione di pertinenze resa nel codice civile, per la quale si tratta delle «cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di una altra cosa», ove «la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale
sulle medesima» (art. 817 c.c.). Inoltre, affinché sussista un vincolo pertinenziale tra due res, devono sussistere taluni presupposti quali, «la soggettività, rappresentata dalla volontà effettiva di creare un vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale tra due beni e la oggettività consistente nel rapporto funzionale tra la cosa principale e quelle accessorie».
I giudici sottolineano inoltre come il legislatore fiscale non abbia posto alcuna restrizione, né in ordine alla tipologia, né in ordine al numero delle pertinenze che rilevano al fine di potersi avvalere della regola in esame del “prezzo-valore” (art. 1, comma 497, L. 266/2005) e ciò siccome, come
evidenziato dalla circolare n. 6 del 13 febbraio 2006, «non emergono limitazioni quantitative all’acquisto di immobili con destinazione pertinenziale».

PLUSVALENZA – CESSIONE DI AZIENDA – MANCATO PAGAMENTO DI TALUNE RATE – RISOLUZIONE

(Commissione Tributaria Provinciale di Firenze, sezione quinta, sentenza del 17 maggio 2016, n. 757, in www.cassazione.net)
Ai fini della plusvalenza, non è tassabile la cessione di azienda qualora il contratto venga risolto a causa dell’inadempimento dell’acquirente e ciò siccome presupposto affinché si origini l’imposta è che sia stato versato il corrispettivo pattuito.
È quanto chiarito dalla Commissione Tributaria Provinciale di Firenze con sentenza del 17 maggio 2016, n. 757.
Il caso concreto ha riguardato un atto di cessione di azienda di un esercizio commerciale al dettaglio nel quale le parti avevano stabilito che il prezzo fosse pagato in quarantotto rate mensili e detto pagamento era garantito da altrettanti vaglia cambiari aventi la medesima scadenza delle quarantotto
rate di pagamento.
Il contratto era stato strutturato mediante previsione di una clausola risolutiva espressa (ex art. 1456 c.c.) e di riserva di proprietà (ex art. 1523 c.c.), cosicché, la proprietà della cosa si sarebbe trasferita con il pagamento dell’ultima rata del prezzo ma il mancato pagamento di almeno tre rate anche non consecutive, avrebbe comportato la risoluzione del contratto (clausola risolutiva espressa).
Dal momento che gli effetti della cessione di azienda erano subordinati all’integrale pagamento del prezzo, l’omesso versamento di tutte le rate concordate aveva originato una situazione di inadempimento, derivante dalla crisi del compratore poi fallito, cosicchè, non si poteva dar seguito al
trasferimento della proprietà dell’azienda e, di conseguenza, erano assenti i presupposti per il pagamento della plusvalenza.
In particolare, relativamente alla parte di prezzo già corrisposta, la società aveva rateizzato la plusvalenza in cinque quote ma, a causa della situazione di crisi, aveva interrotto il pagamento delle predette rate riducendo considerevolmente il plusvalore realizzato ed i ricorrenti avevano fatto
presente detta circostanza.
Secondo i giudici toscani, il mancato pagamento di alcune rate non aveva prodotto gli effetti giuridici che le parti contraenti avevano pattuito, primo fra tutti il passaggio del diritto di proprietà dell’azienda dalla cedente alla cessionaria, pertanto, venendo a mancare il negozio, l’azienda era tornata nel possesso della società cedente, cosicché nessuna plusvalenza era stata conseguita. Secondo i giudici, in un simile contesto, «in presenza di proventi che sono stati comunque incassati», si doveva «parlare di sopravvenienze attive tassabili».

SERVITU’ DI PASSAGGIO – ACQUISTO PER USUCAPIONE – RINUNZIA ALLA SERVITU’ – MANCATA COMUNICAZIONE E TRASCRIZIONE DELLA RINUNZIA

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 30 maggio 2016, n. 11158, in www.cassazione.net)
Nell’ipotesi in cui il proprietario di un fondo abbia acquistato a titolo di usucapione una servitù ma abbia dismesso tale diritto reale minore per iscritto, l’atto abdicativo vincola anche il dante causa della parte rinunziante e ciò indipendentemente dalla comunicazione o trascrizione della rinunzia.
La rinunzia all’usucapione, quindi, ancorché non accertata giudizialmente, ha efficacia in ogni caso, indipendentemente dalla formalità pubblicitaria ed è opponibile al terzo avente causa del fondo dominante anche se quest’ultimo non era a conoscenza della rinunzia.
È quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza n. 11158 del 30 maggio 2016.
Secondo la Suprema Corte, infatti, la «rinuncia per iscritto all’usucapione della servitù di passaggio fatta dal proprietario del fondo dominante – che, dopo avere esercitato il possesso ultraventennale della servitù, esprima al proprietario del fondo servente la volontà di non avvalersi della causa di
acquisto del diritto reale minore a titolo originario maturata a favore del proprio fondo – rileva di per sè, non potendo la sua efficacia negoziale essere fatta dipendere nè dall’avvenuta comunicazione al successivo acquirente […] nè dall’osservanza dell’onere della trascrizione».
Nel caso concreto, nel momento in cui il proprietario del fondo dominante aveva manifestato la volontà di dismettere la servitù, non erano nemmeno in corso le trattative per la cessione di detto fondo, cosicché, a maggior ragione, la rinunzia alla servitù era da intendersi vincolante anche per il
cessionario del fondo medesimo.
È stata così cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Trieste la sentenza impugnata ed accolto il ricorso del proprietario del fondo servente.
Notiziario n. 21/2016 del 5 giugno 2016 – Associazione Insignum – Corso di Porta Vittoria, 18 Milano – P.IVA 95116250630

CONSIGLIO NOTARILE DI MILANO – MASSIMA N. 148 – 17 MAGGIO 2016 VERSAMENTO DEI CONFERIMENTI IN DENARO IN SEDE DI COSTITUZIONE DI S.R.L. (ART. 2464, COMMA 4, C.C.)

Massima
Alla luce del nuovo testo dell’art. 2464, comma 4, c.c. (introdotto all’art. 9, comma 15-bis, d.l. 76/2013, convertito dalla l. 99/2013), si ritiene che il versamento dei conferimenti in denaro da effettuare in sede di costituzione di una s.r.l.:
(a) possa essere eseguito mediante qualsiasi mezzo di pagamento che sia idoneo a far conseguire la
provvista alla società;
(b) possa aver luogo, contestualmente o precedentemente alla sottoscrizione dell’atto costitutivo,
mediante la consegna dei mezzi di pagamento o la loro esecuzione a favore di uno degli
amministratori nominati dall’atto costitutivo o anche a favore di persona a ciò delegata da uno di essi,
ivi compreso il notaio rogante.
(c) possa essere eseguito mediante il deposito presso una banca, con vincolo a favore della
costituenda società, in conformità alla disciplina tuttora vigente per la costituzione di s.p.a.

Notiziario n. 20/2016 del 29 maggio 2016 – Associazione Insignum – Corso di Porta Vittoria, 18 Milano – P.IVA 95116250630

CONSIGLIO NOTARILE DI MILANO – MASSIMA N. 148 – 17 MAGGIO 2016 VERSAMENTO DEI CONFERIMENTI IN DENARO IN SEDE DI COSTITUZIONE DI S.R.L. (ART. 2464, COMMA 4, C.C.)

Massima
Sono legittime le clausole statutarie di s.r.l. che – oltre a richiamare le cause di ineleggibilità e decadenza delle s.p.a. (da ritenersi applicabili in via analogica anche alla s.r.l.) – introducano ulteriori cause di ineleggibilità e decadenza ovvero subordinino l’assunzione della carica di amministratore alla presenza di determinati requisiti o all’assenza di determinate cause ostative.
MOTIVAZIONE
Gli articoli 2382 e 2387 c.c. regolano, nella disciplina della s.p.a., l’ineleggibilità e la decadenza degli amministratori, nonché la previsione statutaria di clausole che subordinano l’assunzione della carica di amministratore alla presenza di determinati requisiti o all’assenza di determinate cause ostative. Nella disciplina delle s.r.l. successiva alla riforma del 2003, tali norme, a differenza del previgente disposto dell’art. 2487 c.c., non sono espressamente richiamate.
A dispetto del mancato rinvio, la massima afferma anzitutto che non è precluso a clausole statutarie di s.r.l. richiamare, ai fini della relativa applicazione, le cause che nella disciplina della s.p.a. regolano l’ineleggibilità e la decadenza degli amministratori. Del resto, tali cause, alle quali sono tipicamente sottesi interessi non finalizzati alla esclusiva tutela dei soci ma anche a quella di terzi, e in particolare dei creditori sociali, sono da considerarsi applicabili analogicamente anche alla s.r.l., tipo capitalistico nel quale – come evidenziato in letteratura – sono ravvisabili esigenze del tutto identiche, su tale specifico profilo, rispetto a quelle della s.p.a. Per questo motivo, si deve ritenere assai limitata la possibilità che, all’opposto, una clausola statutaria vi deroghi espressamente, e ciò negli stessi angusti spazi in cui una simile possibilità è da ritenersi possibile nelle s.p.a.
Più in generale, poi, l’assenza di una norma specifica che nella disciplina della s.r.l. richiami, oltre all’art. 2382 c.c., l’art. 2387 c.c., non preclude che, anche in tale tipo sociale, come nella s.p.a., possano trovare spazio clausole statutarie che introducono ulteriori cause di ineleggibilità e decadenza ovvero che subordinano l’assunzione della carica di amministratore alla presenza di determinati requisiti o all’assenza di determinate cause ostative.
La legittimità di tali clausole, infatti, da una parte, trova una specifica spia normativa nell’inciso che nell’art. 2475 c.c. fa “salvo diversa disposizione dell’atto costitutivo”, formulazione letterale quest’ultima del tutto coincidente con quella dell’art. 2487 c.c. nel testo precedente la riforma; e, dall’altra parte, trova fondamento giuridico nella nota ampiezza riconosciuta all’autonomia statutaria in materia di strutture organizzative da parte della relativa legge delega (art. 3, comma 1, lett. c).

Notiziario n. 20/2016 del 29 maggio 2016 – Associazione Insignum – Corso di Porta Vittoria, 18 Milano – P.IVA 95116250630