CNN Notizie – Quesito Tributario n. 118-2016/T – ART. 1 COMMA 115 SS. L. N. 208/2015 – SOCI IN COMUNIONE LEGALE

“Tizio è unico socio di una s.r.l. da data anteriore al 30 settembre 2015.

Vuole acquistare dalla sua società la proprietà di un terreno agricolo usufruendo del trattamento tributario agevolato e indicando come corrispettivo un importo molto contenuto. Tizio è in comunione legale dei beni. Le agevolazioni previste dalla legge di Stabilità si possono applicare per intero?”

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La risposta che segue è a sostegno della soluzione positiva che si ritiene preferibile ma che andrà opportunamente vagliata anche in relazione a eventuali futuri provvedimenti di prassi.

La legge di stabilità non assoggetta a limitazioni particolari di natura soggettiva i soci che, quali cessionari potranno beneficiare della normativa di favore; potranno dunque beneficiarne anche i soci che al momento della cessione agevolata risultino essere coniugati in comunione legale.

La legge in particolare prevede che l’agevolazione relativa all’acquisto possa spettare non solo alla società, che potrà ridurre l’eventuale plusvalenza mediante il pagamento dell’imposta sostitutiva, ma anche al socio che potrà godere della riduzione al 50% delle aliquote relative all’imposta di registro cui assoggettare la cessione.

Non è stabilito però se l’agevolazione possa applicarsi per intero in caso in cui a norma dell’art. 177 lett. a) l’acquisto cada in comunione legale dei beni.

Appare preferibile la soluzione positiva sia in relazione alla specificità del soggetto acquirente che riguardo alla natura stessa della agevolazione.

In relazione alla prima motivazione, in quanto, a differenza di quanto sostenuto dal Fisco in materia di agevolazioni 1 casa (1) la particolare agevolazione in argomento è caratterizzata dalla speciale qualifica del soggetto cessionario: non un acquirente qualsiasi ma solo il socio. Solo quel soggetto cui durante la vita della società è riservato in via esclusiva l’esercizio dei diritti sociali e dei diritti amministrativi e riguardo al quale gli effetti della comunione legale potranno rilevare solo in relazione al momento dello scioglimento della stessa (comunione de residuo).

L’agevolazione in sostanza sarebbe ascrivibile al socio perché il legislatore ha formulato una scelta precisa valorizzando solo tale soggetto tra i probabili acquirenti. A tale conclusione peraltro conduce in via indiretta lo stesso tenore della norma che prevede la riduzione a metà delle aliquote a prescindere da altre implicazioni anche se legate al regime patrimoniale del socio stesso.

Ulteriore conferma deriva poi dall’analisi di come sia strutturata l’agevolazione in parola che HA una portata più ampia e non limitata alla sola agevolazione in capo al socio riguardando soprattutto anche la sfera delle imposte dirette proprie della società.

L’agevolazione è relativa al regime d’impresa e non può essere invocata parzialmente dalla società ma solo per intero, dunque anche il socio potrà solo invocarla per intero senza risentire di alcun condizionamento dipendente dal suo regime patrimoniale.

Anche in relazione alle agevolazioni 1 casa peraltro la Cassazione è giunta alla medesima conclusione in presenza di acquisto da parte di coniugi in comunione legale. Con l’ordinanza 1.7.2009, n. 15426, la Corte di Cassazione ha affermato che costituisce principio consolidato in giurisprudenza, quello secondo cui l’agevolazione prima casa spetta per l’intero valore dell’immobile anche nell’ipotesi in cui l’abitazione sia acquistata da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale, e l’altro non sia in possesso dei requisiti per l’applicazione dell’agevolazione (a tal fine, peraltro, si richiama anche la precedente sentenza 28.10.2000, n. 14237).

Tale impostazione si basa sul presupposto (che può essere considerato allo stesso modo anche per il quesito in argomento) che, a norma dell’art. 177, co. 1, lett. a), c.c., in presenza del regime di comunione legale tra coniugi, i beni acquistati, non di natura personale, anche da uno solo dei coniugi rientrano comunque nella comunione legale, a prescindere dal fatto che il denaro utilizzato fosse del solo coniuge acquirente. Pertanto, l’altro coniuge diventa “proprietario” del bene per disposizione di legge e non perché si sia reso acquirente di esso.

Ad ogni buon conto vista la particolarità della materia e l’assoluta mancanza di precedenti si consiglia la massima cautela e se del caso l’applicazione dell’art. 179 uc cc.

Francesco Raponi

VENDITA CON PATTO DI RISCATTO – ART. 1500 C.C. – NULLITA’ DI OGNI PATTO CHE IMPORTI PER IL VENDITORE IL PAGAMENTO DI UN PREZZO SUPERIORE RISPETTO AL CORRISPETTIVO PATTUITO

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 30 marzo 2016, n. 6144, in www.iusexplorer.it)

«[N]ella vendita con patto di riscatto, la nullità prevista dall’art. 1500, secondo comma, cod. civ., colpisce – per l’eccedenza – qualsiasi pattuizione che comporti per il venditore un esborso superiore al
prezzo stipulato». Non è dunque giustificata la clausola che preveda siano dovuti interessi sul prezzo di riscatto.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi circa la nullità di un contratto di compravendita con riserva di usufrutto nel quale era stata prevista la possibilità per il venditore di un immobile sito in Bolzano, di riscattare il bene previa restituzione del corrispettivo versato maggiorato di rivalutazione monetaria ed interessi determinati nella misura del 5% (cinque per cento) annui, oltre a spese corrisposte in ragione di imposte, tasse ed onorari.
Il venditore aveva adito il Tribunale di Bolzano per sentir dichiarare la nullità del contratto, siccome, a suo dire, si trattava di una vendita a scopo di garanzia ed il contratto violava il disposto dell’art. 2744 c.c. (divieto di patto commissorio), nonché, al fine di ottenere la restituzione della somma di quasi quattrocentomila euro (rispetto ad un prezzo di vendita di 300.000 euro). Secondo la Corte d’Appello di Trento, tuttavia, non era stata fornita idonea prova si trattasse di vendita con patto di riscatto stipulata a scopo di garanzia cosicché, il giudice di seconde cure aveva rigettato la domanda proposta La Corte di Cassazione chiarisce dunque che il riscattante è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese ed ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita ma che ogni patto volto a restituire una somma maggiore rispetto a quella già corrisposta è nullo.
A tale proposito, evidenziano i giudici come la «pattuizione di interessi sul prezzo non può ritenersi consentita neppure a titolo compensativo di utilità che il venditore abbia potuto trarre in ragione di particolari accordi – come nella specie avvenuto, con la previsione della riserva di usufrutto – poiché tali utilità, e i simmetrici oneri per la controparte, in quanto esulano dalla specifica disciplina dei rimborsi ex art. 1502 cod. civ. devono essere “scontati” nel prezzo che le parti hanno fissato nel contratto, in considerazione del concreto atteggiarsi del rapporto contrattuale e dell’aleatorietà che connota la previsione del riscatto. Si deve cioè ipotizzare, secondo un criterio di ragionevolezza, che alla maggiore utilità per il venditore, collegata per esempio alla riserva di usufrutto, corrisponderà un prezzo di vendita inferiore a quello che sarebbe stato fissato se l’immobile fosse passato subito nella disponibilità del compratore».

CONTRATTO DI MUTUO FONDIARIO – IMPORTO FINANZIATO SUPERIORE ALL’80% – VALIDITA’ DEL CONTRATTO

(Trib. Nuoro, sezione collegiale civile, sentenza del 17 maggio 2016, in Il caso)

Il contratto di mutuo fondiario regolato dall’art. 38 TUB, nel quale viene erogato capitale per un importo superiore all’80% del valore del bene concesso in garanzia (come stabilito nella delibera CICR del 22 aprile 1995) è valido e detta circostanza non è idonea a far venir meno o a ridurre il privilegio.
La finalità del secondo comma dell’art. 38, TUB (*), il quale determina l’ammontare massimo del finanziamento in relazione al valore dei beni concessi in garanzia ipotecaria, è quella di tutelare le banche e, indirettamente, il sistema bancario (e non il contraente debole), essendo detta norma volta ad impedire che gli istituti di credito assumano esposizioni finanziarie senza adeguate garanzie.
I giudici presso il Tribunale di Nuoro osservano che la ratio della disposizione in esame si discosta nettamente dalla norma di cui all’art. 117, T.U. bancario, volta a proteggere il contraente debole e diretta a prevenire, tramite l’inserimento di clausole standard, l’utilizzazione da parte delle banche di schemi contrattuali di difficile lettura o interpretazione per il cliente, ovvero, recanti clausole onerose o vessatorie. Ne consegue che deve escludersi che la violazione dell’art. 38 determini la nullità relativa del contratto, rilevabile solo dal cliente, in quanto quest’ultimo ha tutto l’interesse ad ottenere il finanziamento nel massimo importo, a prescindere dal limite di finanziabilità.
(*)
Art. 38, comma 2, TUB
«La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti».

RINUNCIA ALL’EREDITA’ – DELAZIONE – SUCCESSIVA ACCETTAZIONE – LEGITTIMITA’

(Cass.civ., sezione sesta, sentenza del 4 luglio 2016, n. 13599, in Giuffrè).

La «rinunzia all’eredità non fa venir meno la delazione del chiamato, stante il disposto dell’art. 525 c.c. e non è, pertanto, ostativa alla successiva accettazione, che può essere anche tacita, allorquando il comportamento del rinunciante sia incompatibile con la volontà di non accettare la vocazione
ereditaria».
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con sentenza del 4 luglio 2016, n. 13599.
Conseguenza della rinunzia all’eredità è la perdita del diritto all’eredità, qualora essa venga acquistata dagli altri chiamati; tuttavia, ove la delazione non si consolidi nel patrimonio di successivi chiamati, l’eredità può essere accettata anche una volta rinunziata e ciò siccome, osservano i giudici, l’atto
abdicativo non è ostativo alla successiva accettazione.
In merito alla forma che deve avere l’atto di rinunzia all’eredità, è pacifico debba rivestire forma solenne, ovvero, si deve trattare di una dichiarazione resa davanti al notaio o al cancelliere, con successiva iscrizione nel registro delle successioni, senza possibilità di equipollenti (Cass. 29.3.2003 n. 4846; Cass. 12.10.2011 n. 21014; Cass. 20.2.2013 n. 4274). Ne consegue che non è possibile dar seguito ad un atto di rinunzia all’eredità nella forma della scrittura privata con sottoscrizioni autenticate e ciò siccome la fattispecie sarebbe contraria a quanto prescritto negli articoli 519 e 525 c.c..
Proprio considerando il requisito formale rivestito dall’atto di rinuncia all’eredità che, nel caso di specie era quello della scrittura privata con sottoscrizioni autenticate, la Suprema Corte ha accolto il ricorso e cassato la sentenza della Corte d’Appello di Caltanissetta e rinviato la questione ad un’altra sezione della medesima Corte al fine di emettere una nuova pronuncia in merito alla questione

CONTRATTO PRELIMINARE – INDICAZIONE DI TRE CONFINI – DETERMINATEZZA O DETERMINABILITA’ DELL’OGGETTO

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 31 maggio 2016, n. 11237, in Giuffrè)
Il «requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione di almeno tre dei suoi confini, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione (articolo 2659 c.c., n. 4 e articolo 2826 cod. civ.), ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati».
È quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 31 maggio 2016, n. 11237.
I giudici della Suprema Corte hanno analizzato un caso nel quale era stata emessa sentenza di esecuzione in forma specifica, ai sensi dell’art. 2932 c.c., di un contratto preliminare privo dell’indicazione dei tre confini. Ciò che conta è che il bene sia identificabile correttamente e ciò può avvenire a prescindere dall’indicazione dei confini e dei dati catastali.
A tale proposito, come accaduto nel caso di specie, il giudice che emette sentenza di esecuzione in forma specifica può integrare la descrizione del bene, indicando anche i dati catastali ricavati dagli atti di causa e ciò è legittimo siccome l’autorità giudiziaria deve garantire la piena corrispondenza della decisione alle sue finalita’ pratiche, alla specificazione, di significato e portata meramente formali, dei dati (confini ed elementi catastali) occorrenti per la trascrizione dello statuito trasferimento.
Inoltre, quanto agli adempimenti richiesti al fine di poter addivenire all’emissione di una sentenza costitutiva dell’obbligo assunto con un contratto preliminare, i giudici hanno ulteriormente precisato che «nell’ipotesi in cui la sentenza emessa ai sensi dell’articolo 2932 cod. civ. imponga all’acquirente di versare il prezzo della compravendita, l’obbligo diviene attuale al momento del passaggio in giudicato della sentenza che trasferisce il bene o allo spirare del termine ulteriore da essa eventualmente stabilito, sicché il ritardo nel pagamento, ove qualificabile come grave, può essere causa della risoluzione del rapporto sorto con la sentenza sostitutiva del negozio non concluso, non essendo a tal fine necessario che il creditore chieda al giudice la fissazione, ex art. 1183 cod. civ., del termine per l’adempimento oppure costituisca in mora il debitore».

ACCETTAZIONE DI EREDITA’ – MANCATA TRASCRIZIONE- RECESSO DA CONTRATTO PRELIMINARE

(Cass.civ., sezione terza, sentenza del 28 giugno 2016, n. 13264, in Giuffrè)
Nell’ambito del contratto preliminare di compravendita è consentito al promissario acquirente di sottrarsi all’obbligo di stipulare il contratto definitivo soltanto quando sussista il pericolo concreto ed attuale che la cosa possa essere rivendicata da terzi e ciò in virtù della facoltà di cui all’art. 1481 cod. civ, il quale presuppone non il mero timore di pretese del terzo sull’oggetto del contratto ma «che risulti concretamente la volontà del terzo di promuovere azioni volte ad ottenere il riconoscimento dei suoi asseriti diritti sul bene e che la … sospensione non sia contraria a buona fede, ricorrendo tali condizioni allorchè il pericolo di azioni siffatte si connoti per serietà e concretezza, si da escludere la presenza di un pretesto dell’obbligato per rifiutare l’adempimento dovuto».
E’ quanto affermato dalla Corte di Cassazione con sentenza del 28 giugno 2016, n. 13264.
Il ricorrente affermava di essere stato danneggiato dalla mancata trascrizione dell’accettazione tacita di eredità da parte del suo dante causa, che aveva comportato un rischio di evizione e pertanto aveva legittimato il recesso del promissario acquirente dal contratto preliminare di compravendita
dell’immobile. Chiedeva pertanto il risarcimento dei danni al notaio che aveva stipulato l’atto con cui egli aveva acquistato la proprietà dell’immobile, non avendo il notaio rilevato l’assenza di continuità delle trascrizioni conseguente alla mancata trascrizione dell’accettazione tacita di eredità.
La Corte di Cassazione, dopo aver sottolineato che la mancata trascrizione dell’accettazione tacita di eredità poteva essere sanata, ai fini della continuità delle trascrizioni, ai sensi dell’articolo 2650 secondo comma c.c., ha ribadito che “è consentito al promissario acquirente di sottrarsi all’obbligo di stipulare il contratto definitivo soltanto quando sussista il pericolo concreto e attuale che la cosa possa essere rivendicata da terzi”, come già affermato nelle precedenti sentenze n. 5979/1994, 24340/2011 e 3390/2016.