LA TRASCRIZIONE DEL VERBALE DI CONCILIAZIONE RELATIVO ALL’ACCERTAMENTO DELL’ACQUISTO PER USUCAPIONE

commento a Tribunale Lecce, 8 gennaio 2016 – V. BRIZZOLARI, I Contratti, 1/2017, p. 71 ss. – di Silvia Schiavolin
A norma dell’art. 2643 n. 12 bis c.c., come recentemente novellato, devono essere resi pubblici, mediante trascrizione, gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
La modifica legislativa in oggetto non ha risolto tutte le questioni sorte in mancanza di una disposizione ad hoc.
Più in generale, i dubbi avanzati circa la figura del negozio di accertamento, prima dell’intervento legislativo, facevano riferimento a due questioni: in primis, la stessa ammissibilità del negozio di accertamento e la connessa possibilità che i privati potessero convenire per iscritto sull’accertamento
dell’intervenuta usucapione; in secondo luogo, la trascrivibilità del verbale di conciliazione inteso quale negozio volto all’accertamento del “fatto-usucapione” (e più in generale di tutti gli accordi tra privati dai quale risulti l’usucapione).
La giurisprudenza pare non aver mai dubitato dell’ammissibilità del negozio di accertamento pur manifestando opinioni contrastanti in merito alla sua trascrivibilità.
L’opinione prevalente, attribuendo al verbale di mediazione natura di mero accertamento, ed al negozio di accertamento stesso natura meramente dichiarativa, ne escludeva la trascrivibilità.
Secondo l’orientamento minoritario, invece, si sarebbe potuto procedere alla pubblicità del negozio in oggetto poiché assimilabile alla transazione e determinante un acquisto a titolo derivativo (riconoscendo quale titolo dell’acquisto l’accordo conciliativo).
La dottrina, da canto suo, appariva maggiormente frammentata: alcuni autori avanzavano perplessità in merito alla stessa configurabilità di un negozio di accertamento a carattere privato, ritenendo la funzione di accertamento estranea alla facoltà negoziale delle parti; altri, pur essendo favorevoli all’ammissibilità della fattispecie in oggetto restavano divisi tra la natura dichiarativa in ordine ad una situazione incerta e quella modificativa di una situazione preesistente.
L’introduzione del n. 12 bis dell’art. 2643 c.c. ha sopito il dibattito di cui si è dato conto solo relativamente, come dimostrato dalla fattispecie oggetto della decisione in commento.
Il caso di specie origina dalle riserve apposte dal Conservatore dei Registri Immobiliari alla richiesta di trascrizione di un accordo conciliativo che accertava l’intervenuta usucapione di alcune unità immobiliari in capo a tre fratelli.
In particolare, il Conservatore, facendo propria l’opinione giurisprudenziale prevalente, sostiene che si possa procedere alla trascrizione solo in presenza di una volontà traslativa risultante dall’accordo conciliativo.
In senso contrario, il Tribunale di Lecce osserva che, se si potesse procedere alla trascrizione solo una volta rinvenuta una volontà traslativa, si perverrebbe ad un’interpretazione abrogante del n. 12 bis, ciò anche in considerazione del fatto che le transazioni aventi ad oggetto diritti reali sugli immobili erano già trascrivibili prima della novella.
Inoltre il Collegio osserva che, nel caso del verbale di conciliazione volto all’accertamento dell’usucapione, oggetto della trascrizione non sarebbe un negozio traslativo, bensì un atto di accertamento con valenza esclusivamente probatoria e preclusiva di successive contestazioni da parte
dei soli soggetti che vi partecipano, fermo che qualsivoglia attività accertativa in materia di diritti reali immobiliari presuppone sempre, in origine, un valido titolo di acquisto.
Si rimarca, nonostante la collocazione all’interno dell’art. 2643 c.c., la valenza meramente dichiarativa della pubblicità prevista per gli accordi di mediazione.
Come noto, l’acquisto a titolo originario (qual è quello per usucapione) prevale sull’acquisto a titolo derivativo a prescindere dalla trascrizione della sentenza ex art. 2651 c.c. e dall’anteriorità della sua pubblicità rispetto alla trascrizione del secondo, considerato che il principio di continuità delle
trascrizioni, con riferimento agli atti di cui all’art. 2643 c.c. non risolve il conflitto tra acquisti a titolo diverso ma unicamente tra acquisti a titolo derivativo dallo stesso dante causa.
La ragione della pubblicità dichiarativa per gli atti in discorso sarebbe da rintracciare proprio nella tutela dei soggetti che sono rimasti estranei all’accordo (è il caso del creditore ipotecario che abbia iscritto il proprio titolo nei confronti del soggetto risultante come titolare dai registri immobiliari e che, prevarrà sul soggetto usucapiente); da ciò l’ulteriore corollario per cui la trascrizione dell’accordo dovrebbe negarsi tutte le volte in cui sia evidente che l’accertamento dell’usucapione sia effettuato al solo scopo di comodo.
In conclusione, nonostante la modifica legislativa che ha portato all’introduzione del n. 12 bis dell’art. 2643 c.c. abbia risolto il problema dell’ammissibilità dell’accordo conciliativo accertativo dell’usucapione, la sua portata esce inevitabilmente ridimensionata in punto di efficacia poiché, con riferimento all’intervenuta usucapione, il titolo non produce effetti erga omnes, bensì, ha efficacia meramente preclusiva inibendo future contestazioni da parte dei partecipanti all’accordo (il tutto a differenza di quanto vale per la sentenza accertativa dell’intervenuta usucapione).

ATTI ONEROSI TRASLATIVI O COSTITUTIVI DI DIRITTI REALI – VALORE DEL BENE – VA DETERMINATO AL MOMENTO DELL’ATTO TRASLATIVO

(Cass.civ., sezione tributaria, sentenza del 10 marzo 2017, n. 6173, in www.cassazione.net)

«In tema di imposta di registro, l’art. 43, comma primo, lett. a) del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che, nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, il valore del bene deve essere calcolato alla data dell’atto traslativo, sicché nel caso di contratto preliminare di
compravendita il valore del bene deve essere calcolato con riferimento al valore venale in comune commercio dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo».
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 10 marzo 2017, n. 6173.
Viene così chiarito il principio secondo cui è nel momento dell’atto traslativo (o costitutivo di diritti reali), e secondo le quotazioni di mercato, vale a dire in base al «valore venale in comune commercio» del bene, che si deve determinare l’imposta di registro e non quando viene stipulato il contratto
preliminare.
Il contratto preliminare (nel caso di specie risalente all’anno 2000) ed il contratto definitivo (di compravendita) (nel caso di specie risalente all’anno 2007) «si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a prestare, in un
momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, e nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso».
Peraltro, anche nell’ipotesi in cui il trasferimento avvenga con una sentenza di esecuzione in forma specifica (ex articolo 2932 cod.civ.), le imposte devono essere determinate facendo riferimento non alla data del contratto preliminare, ma a quella della sentenza, attesa la sua efficacia costitutiva.
Nel caso concreto, una società aveva acquistato due terreni aventi rispettivamente destinazione agricola ed edificabile, il cui valore indicato in atto era stato poi rettificato dall’Agenzia delle Entrate, la quale avevano emesso un avviso di liquidazione richiedendo il pagamento delle maggiori imposte di
registro, ipotecaria e catastale, oltre ad interessi e sanzioni. La contribuente aveva quindi contestato il valore rideterminato dall’Ufficio e la Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva accolto il ricorso e ridotto del dieci per cento il valore dei cespiti rideterminato dall’ufficio.
I contribuenti avevano però proposto appello avverso la sentenza del giudice di prime cure, anche al fine di riconsiderare il momento temporale a cui riferire la tassazione; giunta la questione alla Corte di Cassazione, quest’ultima, come visto, ha chiarito che «l’accertamento di maggior valore, ai fini
dell’imposta di registro [ex articoli 51 e 52, d.P.R. n. 186/1986], va effettuato con riferimento al valore venale in comune commercio dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo, quale momento in cui si realizza il trasferimento del bene».

MILLEPROROGHE – GAZZETTA UFFICIALE

La legge 27 febbraio 2017, n. 19 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, recante proroga e defi nizione di termini. Proroga del termine per l’esercizio di deleghe legislative. Testo del decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, coordinato con la legge di conversione 27 febbraio 2017, n. 19) [c.d. MILLEPROROGHE] contiene una serie di provvedimenti fiscali, taluni dei quali di interesse notarile.
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*** IVA – DETRAZIONE 50% sull’acquisto di case nuove in classe energetica A e B
È stata prorogata al 31 dicembre 2017 la detrazione, ai fini dell’imposta sul reddito delle
persone fisiche, del 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul
valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2017, di unità
immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa
vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente
periodo è pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita
in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi
d’imposta successivi.
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*** PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE
È stato posticipato di sei mesi e fissato al 30 giugno 2017, il termine entro il quale il Ministero della
Giustizia deve adottare le specifiche tecniche per la pubblicazione on line delle domande di iscrizione
e per la tenuta di albi ed elenchi professionisti presso i tribunali (c.t.u., periti, professionisti delegati alla
vendita).
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*** TERMOVALVOLE
È stato posticipato di sei mesi e fissato al 30 giugno 2017, il termine entro il quale i condomini con
riscaldamento centralizzato devono installare valvole termostati.
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*** COMUNICAZIONE BENI AI SOCI
Con decorso dall’anno 2017 è stato abrogato l’obbligo di inviare la comunicazione dei beni concessi in
uso ai soci. Invariata è però rimasta la disciplina relativa alla tassazione IRPEF in merito alla
concessione dei beni.
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*** CEDOLARE SECCA
Viene semplificata la procedura per la comunicazione della c.d. “cedolare secca” e i proprietari di
immobili non dovranno più indicare nel modello 730 gli estremi della registrazione del contratto di
affitto a canone concordato, nonché, la denuncia ai fini ICI per poter ottenere la cedolare secca con
l’aliquota del 30% sugli affitti a canone concordato.
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*** FATTURE IVA
È stata prevista la cadenza semestrale per l’invio delle fatture IVA emesse e ricevute nel primo anno di
applicazione del nuovo spesometro.
Durante il primo anno (di applicazione del nuovo spesometro) le comunicazioni possono essere
effettuate per il primo semestre entro il 16 settembre 2017 e per il secondo semestre entro il mese di
febbraio 2018.
Per quanto concerne le liquidazioni resta invariato il regime dei quattro invii.

 

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – DECADENZA – MANCATO TRASFERIMENTO NEI DICIOTTO MESI – VENDITA E RIACQUISTO DI ALTRO IMMOBILE

(Commissione Tributaria Regionale di Roma, sezione undicesima, sentenza del 29 dicembre 2016, n.
9580/16, in Cassazione.net)

Ove il contribuente che si sia avvalso delle “agevolazioni prima casa” non trasferisca la residenza nel Comune entro i termini di legge, decade dalle agevolazioni “prima casa” anche qualora venda il primo immobile e ne acquisto uno nuovo in un altro Comune.
È quanto chiarito dalla Commissione Tributaria Regionale di Roma, sezione undicesima, con sentenza del 29 dicembre 2016, n. 9580/16.
I giudici hanno fatto leva sul criterio «di stretta interpretazione» correlato alla residenza anagrafica, la quale rappresenta il presupposto che consente di beneficiare delle agevolazioni “prima casa”; pertanto, qualora il contribuente abbia assunto l’impegno di trasferire la residenza ma, entro i termini di legge, non abbia fatto fede all’impegno assunto, egli decade dal beneficio fiscale (ove non ricorra un’ipotesi di forza maggiore) e ciò siccome «la realizzazione dell’impegno a trasferire la residenza», «costituisce un vero e proprio obbligo verso il fisco da parte del contribuente, […] poiché la residenza rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto, [per il quale] solo provvisoriamente è concesso dalla legge un differimento al momento della registrazione dell’atto».
In base a siffatti principi la CTR di Roma ha accolto il ricorso proposto dall’Agenzia delle Entrate, la quale aveva emesso un avviso di liquidazione per revocare l’agevolazione fiscale concessa ad un contribuente in relazione all’acquisto di un immobile ad uso abitativo (agevolazione a suo dire
indebitamente goduta).
Ebbene, ove non ricorra un’ipotesi di “forza maggiore” non operano attenuanti ed il contribuente che non abbia trasferito la residenza nel Comune oggetto del primo acquisto decade dal beneficio fiscale in ogni caso.
Tale posizione si pone in contrasto con quanto affermato dal Consiglio nazionale del notariato, Commissione Studi Tributari, Studio n. 30/2005/T (Decadenza dalle c.d. agevolazioni prima casa, 18.3.2005, § 3.10, Rivendita entro il quinquennio, mancato trasferimento di residenza e riacquisto
entro un anno), secondo cui «[p]uò verificarsi il caso che nell’atto di acquisto con richiesta di c.d.
agevolazioni “prima casa”, l’acquirente manifesti l’intenzione di trasferire la residenza entro diciotto mesi nel comune in cui si trova l’immobile acquistato.
Tuttavia, ciò non accade perché il contribuente prima dei diciotto mesi aliena l’immobile acquistato e successivamente, entro un anno dalla alienazione, acquista altro immobile da destinare ad abitazione principale, in altro comune.
Ci si chiede se il contribuente, avendo alienato l’immobile prima del trasferimento della residenza decada comunque dalle agevolazioni, anche se riacquista altra abitazione entro un anno.
A favore della decadenza potrebbe affermarsi che non si è realizzata una condizione prevista espressamente dal secondo periodo della lettera a) alla nota II-bis.
Ma di fronte alla considerazione che lo stesso contribuente potrebbe prima trasferire la residenza nel comune, adempiendo alla dichiarazione resa e successivamente vendere l’immobile per riacquistarne un altro entro un anno, con il relativo trasferimento di residenza, si potrebbe ritenere che nell’ipotesi contemplata non si verifichi la decadenza».