Nuova casa per nuove esigenze

Nel corso della vita di una persona, le esigenze abitative possono cambiare per molte ragioni. Ci può essere la necessità di una casa più grande se la famiglia cresce, o più semplicemente il desiderio di una casa più bella, se le proprie condizioni economiche lo consentono. Può presentarsi la necessità di trasferirsi in un’altra città per esigenze lavorative. Ma anche l’opportunità di spostarsi in un’abitazione più piccola quando i figli sono cresciuti e non vivono più con i genitori.
In tutte queste situazioni, e in molte altre, si presenta l’esigenza di vendere la vecchia casa e comprarne una nuova.
Negli anni del boom immobiliare, questo non era mai un problema. Si trovava rapidamente un acquirente per la vecchia casa, e non restava che scegliere la nuova, facendo attenzione soltanto a far coincidere i tempi dei rogiti con le esigenze del trasloco.
Oggi, invece, chi vuole comprare una casa si trova di fronte a molte alternative, ma la vendita della vecchia casa può richiedere tempi piuttosto lunghi, che non sempre siamo disposti ad attendere.

Finanziare l’operazione

L’aspetto finanziario può essere gestito con un mutuo “ponte”, cioè stipulando un mutuo per finanziare l’acquisto della nuova casa, destinato ad essere estinto (in tutto o in parte) con il ricavato della vendita della vecchia abitazione, non appena si troverà un acquirente.
Il mutuo può essere garantito da ipoteca da iscrivere sulla nuova casa, oppure anche sulla vecchia, se abbiamo intenzione di cancellarla, estinguendo interamente il mutuo, al momento della vendita.

Come ottenere le agevolazioni fiscali

L’aspetto fiscale, però, risulta più difficile da affrontare. Il rischio, infatti, è quello di non riuscire a ottenere l’applicazione delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa, anche se stiamo acquistando un immobile destinato a nostra abitazione principale.
Infatti, per godere delle agevolazioni sull’acquisto della prima casa è necessario, tra l’altro, non essere titolare (esclusivo o in comunione con il coniuge) dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione situata nello stesso Comune di quella che intende acquistare, e non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni per la prima casa.
Chi è già proprietario di un’abitazione, dunque, non può acquistarne un’altra con i benefici della prima casa, se la “vecchia” casa si trova nello stesso Comune, o anche altrove se è stata acquistata con le agevolazione per la prima casa.
Ciò significa che chi vuole cambiare casa deve necessariamente vendere la vecchia abitazione prima di comprare la nuova, perché in caso contrario non potrà ottenere le agevolazioni sul nuovo acquisto, che sarà tassato come seconda casa.
Lo stesso vale per il credito d’imposta sul riacquisto della prima casa, che viene concesso solo se la vendita della vecchia casa precede l’acquisto della nuova.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, la legge non consente di ottenere le agevolazioni neppure se la vecchia casa viene venduta entro un breve termine dall’acquisto. La norma è molto rigida: la vecchia casa deve essere venduta prima di acquistare la nuova, anche solo cinque minuti prima, ma comunque prima. E non ha alcuna rilevanza l’eventuale sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita, si fa riferimento solo all’atto di compravendita vero e proprio.
L’aggravio di spesa, per chi non riesce a ottenere le agevolazioni fiscali, risulta spesso notevole.
Cosa possiamo fare, allora, se non riusciamo a vendere la vecchia casa prima di acquistare la nuova?

L’intestazione a un familiare

Una soluzione potrebbe essere quella di intestare provvisoriamente la vecchia casa a un familiare, in attesa di venderla, in modo di ottenere le agevolazioni sul nuovo acquisto. Il costo del trasferimento risulta, di solito, molto più basso rispetto al risparmio ottenuto grazie alle agevolazioni ottenute sulla nuova casa, dunque l’operazione può essere conveniente. Dobbiamo evitare, naturalmente, di trasferire la vecchia casa utilizzando la forma della donazione, che sarebbe fonte di problemi al momento della futura rivendita. La donazione può essere presa in considerazione soltanto se abbiamo intenzione di tenere anche la vecchia casa, magari per destinarla ai figli, o per concederla in affitto. Se abbiamo intenzione di venderla, anche il trasferimento al familiare deve avvenire nella forma di compravendita, eventualmente con pagamento dilazionato del prezzo.
Esiste però un’alternativa più vantaggiosa sul piano fiscale: il mandato ad alienare senza rappresentanza.

Il mandato ad alienare senza rappresentanza

Il mandato ad alienare senza rappresentanza comporta il trasferimento dell’immobile a un soggetto di fiducia, il quale si intesta l’immobile con l’incarico di venderlo. Questo soggetto, di solito un familiare, viene incaricato di provvedere alla futura vendita dell’immobile, ma non in nome del mandante (come avviene di solito quando si utilizza una semplice procura a vendere), bensì in nome dello stesso mandatario. Per consentire al mandatario di vendere la casa in nome proprio (anche se per conto del mandante), il mandante gli trasferisce contestualmente la proprietà dell’immobile. Si tratta, dunque, di una forma di intestazione fiduciaria. Dopo la vendita dell’immobile, il mandatario dovrà corrispondere al mandante il prezzo incassato.
Il trasferimento della proprietà dal mandante al mandatario non integra né una compravendita né una donazione, quindi non presenta i problemi dell’una o dell’altra.
Dal punto di vista fiscale, inoltre, questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa quando il mandante e il mandatario (come normalmente avviene) sono marito e moglie, oppure genitore e figlio. Il trasferimento, infatti, è tassato come atto a titolo gratuito, e come tale beneficia della franchigia prevista per la donazione in linea retta o al coniuge, che si traduce in un’esenzione dall’imposta fino al valore di un milione di euro. Anche tra fratelli o sorelle l’operazione risulta conveniente, poiché la franchigia di 100 mila euro è sufficiente a coprire il valore catastale di molte abitazioni.
In tutti questi casi, il mandato ad alienare senza rappresentanza consente di trasferire l’immobile con un costo ragionevole (si pagano soltanto le imposte ipocatastali e le spese dell’atto), ampiamente giustificato di fronte al risparmio fiscale che si può ottenere sull’acquisto della nuova abitazione.
Ricordiamo però che questa soluzione può essere adottata solo se c’è l’effettiva volontà di vendere l’immobile entro qualche anno (di solito si considera un termine di cinque anni). In caso contrario, infatti, l’operazione potrebbe essere considerata elusiva dall’Agenzia delle entrate, essendo lo strumento utilizzato per finalità diverse da quelle sue proprie.