L’ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

LE 10 COSA DA SAPERE SU:
L’ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
(D. Lgs. 122/2005 dopo l’entrata in vigore del D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14).
di
DARIO COLANGELI

  1. Di cosa si tratta.
  2. Le tutele previste dal L D.LGS 122/2005.
  3. I Presupposti.
  4. La fideiussione.
  5. La nullità relativa.
  6. Operatività della garanzia.
  7. La “situazione di crisi”.
  8. L’immobile ed il presupposto contrattuale.
  9. L’assicurazione indennitaria decennale.
  10. Il divieto di stipula ai sensi dell’art.8.

VENDITA TERRENO EDIFICABILE – PREZZO INFERIORE ALLA RELAZIONE GIURATA DI STIMA – OBBLIGHI DI INFORMAZIONE DEL NOTAIO

(Cass. Civ., sezione terza, sentenza del 12 febbraio 2019, n. 3984, in Cassazione.net)

In tema di vendita di terreni edificabili, laddove le parti abbiano concordato un prezzo inferiore a quello risultante dalla relazione giurata di stima, redatta ai sensi e per gli effetti dell’art. 7 della legge 448/01, il dovere di consiglio impone al notaio rogante di informare le parti del rischio fiscale derivante dall’importo del prezzo concordato.
Il principio sopra esposto è stato recentemente espresso dalla Corte di Cassazione al fine di affermare la responsabilità di un notaio.
Nel caso in esame, il venditore di un terreno edificabile aveva convenuto in giudizio il notaio rogante l’atto di vendita al fine di ottenere il risarcimento dei danni derivanti dell’accertamento, da parte dell’Agenzia delle entrate, di una maggiore imposta.
In particolare, il suddetto accertamento derivava dalla fissazione di un prezzo di compravendita inferiore al valore del bene fissato sulla base della relazione giurata di stima, redatta ai sensi dell’art. 7 della legge 448/01, e conseguente sua rideterminazione operata dall’Agenzia tributaria.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano che, in conferma della pronuncia di primo grado, accoglieva la domanda attorea, propone ricorso in cassazione il professionista lamentando, in particolare, che nessun danno poteva derivare dall’attività del notaio, in quanto lo stesso era esclusivamente tenuto ad indicare in atto il prezzo effettivamente pagato.
La Corte di Cassazione non accoglie il ricorso, confermando la sentenza impugnata.
In particolare, la Suprema Corte sottolinea che il dovere di consiglio imponeva al professionista l’onere di informare le parti della non congruità del prezzo, rispetto a quanto risultante dalla summenzionata perizia, con conseguente rischio di un accertamento da parte dell’Agenzia fiscale.
Solo una volta adempiuto a tale onere, avendo correttamente informato le parti dei rischi e delle conseguenze derivanti dalle decisioni assunte, il notaio avrebbe potuto esimersi dalla responsabilità e procedere alla stipulazione dell’atto di compravendita.
Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando integralmente la sentenza impugnata

RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI

Articolo 1, comma 1053 e 1054, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (in Suppl. ord. n. 62 alla G.U. n. 302 del 31.12.2018), in vigore dal 1° gennaio 2019
1053. All’articolo 2, comma 2, del decreto- legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo periodo, le parole: « 1° gennaio 2018 » sono sostituite dalle seguenti: « 1° gennaio 2019 »;
b) al secondo periodo, le parole: « 30 giugno 2018 » sono sostituite dalle seguenti: « 30 giugno 2019 »;
c) al terzo periodo, le parole: « 30 giugno 2018 » sono sostituite dalle seguenti: « 30 giugno 2019 ».
1054. Sui valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come da ultimo modificato dal comma 1053 del presente articolo, le aliquote delle imposte sostitutive di cui all’articolo 5, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, sono pari all’11 per cento per le partecipazioni che risultano qualificate, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, alla data del 1° gennaio 2019, e al 10 per cento per le
partecipazioni che, alla medesima data, non risultano qualificate e l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata al 10 per cento.
E’ stata prorogata e modificata la disciplina inerente la rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e partecipazioni sociali (di cui all’art. 2, comma 2, D.L. n. 282/2002, convertito in l. n. 27/2003, s.m.i.)
L’oggetto della rivalutazione consiste in:
-partecipazioni in società non quotate;
-terreni (sia agricoli che edificabili);
posseduti alla data del 1° gennaio 2019;
La rivalutazione deve avvenire sulla base di una perizia giurata di stima da asseverare entro il termine del 30 giugno 2019 (o, meglio, entro l’1 luglio 2019, poichè il 30 giugno è giorno festivo).
Aumentano le aliquote delle imposte sostitutive determinate come segue:
–11% per le partecipazioni che risultano qualificate (articolo 67, comma 1, lettera c), TUIR), possedute alla data del 1° gennaio 2019;
–10% per le partecipazioni che, alla medesima data, non risultano qualificate;
–10% per terreni edificabili o con destinazione agricola (articolo 7, comma 2, l. n. 448/2001; aliquota già fissata all’8%, e al 4%).
Per quanto riguarda il pagamento delle imposte sostitutive, a far data dal 30 giugno 2019, esse possono essere rateizzate al massimo in tre rate annuali di pari importo.

COLTIVATORE DIRETTO – AGEVOLAZIONI FAMIGLIARI COADIUVANTI

Articolo 1 – comma 705, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (in Suppl. ord. n. 62 alla G.U. n. 302 del 31.12.2018), in vigore dal 1° gennaio 2019.
705. I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che risultano iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti, beneficiano della disciplina fiscale propria dei titolari dell’impresa agricola al cui esercizio i predetti familiari partecipano attivamente.
Ai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto sono riconosciute agevolazioni fiscali, vale a dire che è estesa la possibilità di usufruire dello stesso regime fiscale previsto per i titolari dell’impresa in tutti i casi in cui si tratti di familiari conviventi, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che siano a loro volta iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti.
In sostanza tali soggetti beneficiano della disciplina fiscale propria dei titolari dell’impresa agricola al cui esercizio i predetti familiari partecipano attivamente.
Tali soggetti possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i coltivatori diretti (agevolazioni per la piccola proprietà contadina).

TRASFERIMENTO AZIONI S.P.A. – CESSIONE D’AZIENDA OCCULTA – IMPOSTA DOVUTA PROPORZIONALMENTE

(Cass, civ., sezione tributaria, sentenza del 13 novembre 2018 n. 29084, in www.cassazione.net)

Nell’ipotesi in cui la cessione di partecipazioni societarie celi in realtà la cessione dell’azienda, , tale negozio deve essere sottoposto all’imposta di registro in misura proporzionale, pari al 3%, anziché in misura fissa. Infatti, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, nell’individuare la struttura del rapporto giuridico tributario dell’atto da sottoporre a registrazione, l’interprete è tenuto a privilegiare la sostanza rispetto alla forma.
Questo è il principio di diritto tributario ribadito dalla Suprema Corte con la pronuncia in commento.
Nel caso di specie, era stata costituita una società tramite conferimento di ramo d’azienda e successivamente la partecipazione totalitaria della neo costituita società era stata ceduta dalla società conferente ad una società terza.
L’Agenzia delle Entrate, ravvisando in tale operazione una cessione di azienda a tutti gli effetti, richiedeva il pagamento dell’imposta in misura proporzionale in luogo di quella fissa.
La società ricorreva in giudizio richiedendo il dichiararsi l’illegittimità della riqualificazione effettuata da parte dell’ente impositore e, sia in primo che secondo grado, la sua domanda veniva rigettata.
Avverso tale pronuncia propone ricorso per Cassazione lamentando, in particolare, l’erronea valutazione da parte della Corte territoriale circa l’atto stipulato, sostenendo che dovesse essere valutata come una mera cessione di partecipazioni e non come una cessione d’azienda e che, come
tale, dovesse essere tassata.
I giudici di seconde cure avevano motivato il loro provvedimento rilevando che, in forza dell’art. 20 del d.p.r. n. 131 del 1986, l’imposta deve essere determinata secondo l’intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti sottoposti a registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente.
La Commissione Tributaria rimarcava le conclusioni a cui era pervenuta precisando che nel caso concreto il collegamento degli atti e le modalità di esecuzione dell’operazione portavano a concludere che si fosse trattato di una “precisa scelta del gruppo necessariamente preordinata e studiata al fine di produrre un effetto sottesso agli stessi atti, volto ad ottenere un risparmio d’imposta”.
Tale argomentazione viene condivisa dalla Corte di Cassazione che rigetta il ricorso. In particolare, i giudici di legittimità hanno ribadito che l’interprete deve appurare la natura intrinseca degli atti e i loro effetti giuridici e non focalizzarsi su quanto formalmente enunciato nel corpo dell’atto. L’imposizione deve essere riferita al risultato conseguito per mezzo di un comportamento unitario e non basandosi su risultati parziali e strumentali, raggiunti tramite un complesso di comportamenti formali, atomisticamente considerati.
Ciò che realmente rileva ai fini dell’imposizione sono gli effetti oggettivamente raggiunti tramite il negozio giuridico, dovendosi collegare l’imposta all’atto come negozio e non all’atto come documento.
Deve sempre essere dato prioritario rilievo alla causa reale dell’operazione instaurata, ovvero lo scopo pratico ad esso sotteso, rispetto alle forme negoziali adoperate dalle parti e al mero tenore letterale delle previsioni contrattuali.
La pronuncia della Corte si colloca sulle orme di numerosi suoi precedenti pronunciamenti, discostandosi dalla sentenza 2054/2017, con la quale la corte era giunta a differenti conclusioni individuando un limite all’attività riqualificatoria dell’ufficio, consistente nella insuperabilità dello schema
negoziale tipico in cui l’atto negoziale portato alla registrazione e’ inquadrabile. La sentenza in commento appare invero critica nei confronti del precedente del 2017 citato, di cui contesta l’assunto principale (sopra esposto) e la mancata attenzione alla causa in concreto, cioè allo scopo pratico del negozio, al di là del modello astratto utilizzato.
La Corte precisa inoltre, a conferma della propria conclusione, che al caso l’esame non può applicarsi l’art. 20 Tuir nella novellata versione ex l. 205/2017, poiché detta norma non ha valore interpretativo, bensì innovativo, pertanto non esplica effetto retroattivo, conseguentemente gli atti antecedenti alla sua entrata in vigore continuano ad essere assoggettati all’imposta di registro secondo la disciplina risultante dalla previgente formulazione dell’art. 20 d.P.R. 131/1986.
Conseguentemente, sulla base di quanto sopra esposto, la Corte rigetta il ricorso sancendo che l’art. 20 sopra richiamato trova applicazione anche nelle ipotesi di più negozi distinti fra loro ma che complessivamente considerati realizzano un unico preordinato risultato, identificabile a seguito di
valutazione unitaria, nella fattispecie, in una cessione di ramo aziendale.

MANCATA DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ CATASTALE – NULLITA’ SANABILE – ART. 28

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 20 novembre 2018, n. 29894, in www.cassazione.net)

L’art. 28 di cui alla legge notarile trova applicazione ad ogni ipotesi di nullità assoluta dell’atto, con sola esclusione delle ipotesi che determinino l’inefficacia, l’annullabilità o la nullità relativa.
Conseguentemente, il suddetto articolo trova applicazione anche alle ipotesi in cui il vizio determini una nullità sanabile, fatta salva la circostanza che l’atto sia stato successivamente confermato.
Il principio in esame è stato espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza in commento.
Nel caso in esame un notaio era stato sanzionato dalla Co.Re.Di dell’Emilia Romagna a causa della mancata menzione, in un atto di donazione, della dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali dell’immobile donato ai sensi dell’art. 29, comma 1 bis della legge 52/1985.
Avverso tale pronuncia ricorreva alla Corte d’Appello di Bologna l’Archivio notarile di Modena, rilevando come il notaio avesse commesso la summenzionata sanzione in numerosi atti soggetti ad ispezione e richiedendo, pertanto, l’irrogazione di un’ulteriore sanzione.
La pronuncia della Corte territoriale, favorevole all’appellante, veniva impugnata dal notaio il quale lamentava, in particolare, che il Giudice avesse errato nel comminare le sanzioni atteso che, trattandosi di una nullità sanabile, non sarebbe stata riconducibile alle nullità “espressamente previste dalla legge” di cui all’art 28 della legge notarile.
Tale argomentazione non viene condivisa dalla Corte di Cassazione, confermando la pronuncia impugnata.
In particolare, il Giudice di legittimità sottolinea che una nullità sanabile rientra nell’ambito di applicazione della citata normativa, atteso che la mancata dichiarazione di conformità determina una nullità dell’atto, che diviene suscettibile di conferma solo laddove la mancata dichiarazione di
conformità derivasse da un difetto del titolo, ma non fosse dipesa da una sostanziale difformità dello stato di fatto dei luoghi.
Pertanto, solo in tale ultima circostanza la responsabilità disciplinare del notaio può venire meno, qualora sia ancora in corso il relativo procedimento.
Conseguentemente, sulla base delle argomentazioni sopra richiamate, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso proposto.

DETRAZIONI FISCALI PER L’EFFICIENZA ENERGETICA 2018

(In https://ristrutturazioni2018.enea.it/index.asp)

Bonus casa 2018
E’ online il sito ristrutturazioni2018.enea.it dove trasmettere i dati per accedere alle detrazioni fiscali previste per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano risparmio energetico e/o utilizzo di fonti rinnovabili di energia.
La trasmissione dei dati dovrà avvenire entro il termine di 90 giorni a partire dalla data di ultimazione dei lavori o del collaudo. Per gli interventi già conclusi, il termine dei 90 giorni decorrerà dal 21 novembre 2018, giorno di messa online del sito.
Per maggiori informazioni consultare: acs.enea.it/ristrutturazioni-edilizie

Ecobonus 2018

È possibile trasmettere tramite il portale finanziaria2018.enea.it i dati relativi agli interventi di efficienza energetica ammessi alle detrazioni fiscali fino all’85% e conclusi dopo il 31 dicembre 2017.
Per aiutare gli utenti a risolvere i problemi di natura tecnica e procedurale sul portale ENEA acs.enea.it sono disponibili un vademecum, risposte alle domande più frequenti (FAQ), la normativa di riferimento e un servizio di help desk a cui inviare i propri quesiti.
Si ricorda che le detrazioni fiscali sono un meccanismo di incentivazione alla realizzazione di interventi di riqualificazione energetica previsti dalla legge 296/2006 (commi da 344 a 347) e dall’art. 14 del D.L. 63/2013 come convertito dalla legge n. 90/2013 e come modificato dalla legge 27 dicembre 2017 n. 205.
Si precisa che la “Scheda descrittiva dell’intervento” da inviare all’ENEA va firmata da un tecnico abilitato solo nei casi in cui è prevista l’asseverazione, come esplicitato nel vademecum e nella stessa scheda descrittiva, che riporta la seguente dicitura:
“Il documento originale cartaceo, quando è prevista l’asseverazione del tecnico (vedi vademecum
degli interventi) deve riportare la firma ed il timbro del tecnico compilatore e deve essere consegnato
al beneficiario per essere esibito a richiesta”.

La_guida_per_l_accesso_al_sito_Enea_per_le_ristrutturazioni_che_prevedono_riduzione_dei_consumi_energetici

 

(Associazione Insignum – Notiziario n. 39 del 25 novembre 2018)