MUTUO FONDIARIO – VALIDO IL MUTUO PIU’ ALTO DELLA GARANZIA *** (F.Cirianni, Il Sole 24 Ore, Norme & Tributi del 14 dicembre 2017

Il contratto di mutuo fondiario con cui viene erogato capitale di importo superiore al valore dell’immobile concesso in garanzia non è nullo, tenuto conto che è assente ogni previsione legislativa che individui con certezza i criteri da seguire per determinare il valore del bene. È quanto deciso dal
Tribunale di Vicenza con ordinanza del 25 ottobre 2017.
Si tratta dell’ennesima puntata del contrasto giurisprudenziale sull’importo massimo finanziabile per un contratto di mutuo fondiario regolato dall’articolo 38, comma 2, del Tub (Dlgs 385/93). Quest’ultima norma ha rimesso alla Banca d’Italia il compito di determinare l’ammontare massimo, nel rispetto delle deliberazioni del Cicr e quella attualmente in vigore (del 22 aprile 1995) prevede che l’ammontare massimo sia «pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi».
Il punto è se sia o meno nullo il mutuo fondiario con importo oltre l’80 per cento. Del tema si è di recente occupata la Cassazione (17352/17) per la quale «lo sconfinamento» del limite di finanziabilità «conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti». La regola che fissa la soglia dell’80% del finanziamento ha quindi natura imperativa.
Di avviso contrario è il Tribunale veneto, che ha declassato il «superamento del limite di finanziabilità» non già a «nullità del contratto», bensì a circostanza idonea a generare il riconoscimento «del risarcimento danni, ove la violazione della norma di comportamento abbia cagionato il
sovraindebitamento del mutuatario». Il Tribunale di Vicenza ha dunque confermato il precedente orientamento giurisprudenziale, per il quale il mancato rispetto della norma determina una mera«irregolarità».
Per giungere a queste conclusioni il giudice ha sottolineato come l’espressione «valore» cui si riferisce l’articolo 38 del Tub e la delibera del Cicr, non consenta di definire con precisione i criteri di stima cui attenersi per determinarlo: si può infatti trattare di «valore di mercato» (articolo 4, comma 1,
p. 76, Dir. 575/13 e norme UNI 11612/15), «valore di stima» (articolo 15 c.p.c.), «valore di vendita giudiziale» (articolo 568, comma 1, c.p.c.).
Nell’ordinanza viene quindi considerata «inaccettabile» la tesi della nullità siccome, in assenza di ogni supporto normativo tecnico, non si può far dipendere «la validità o meno di un contratto, quale il mutuo fondiario», dall’attività interpretativa di un giudice, il quale interviene quando il rapporto si trova già in una fase patologica.
Infine, la tesi della nullità del contratto sostenuta dalla Cassazione non può senz’altro essere condivisa per i mutui stipulati prima del Dl 72/16 (come quello in esame, risalente al febbraio 2007), emanato in attuazione della direttiva 2014/17/CE, in occasione del quale sono stati introdotti nel Tub, limitatamente ai mutui fondiari, obblighi nella fase precontrattuale a carico della banca, con riferimento, tra l’altro, alla valutazione degli immobili che deve avvenire nel rispetto di «standard affidabili».

DDL BILANCIO – RIVALUTAZIONE DEI TERRENI E DELLE PARTECIPAZIONI – RIAPERTURA AL 30 GIUGNO 2018

(Legge di Bilancio 2018)
La legge di Bilancio rinnova la possibilità di rideterminare il costo o il valore d’acquisto:
-delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati; e,
-dei terreni (edificabili o agricoli);
con aliquota unica per l’imposta sostitutiva pari all’8%.
Per usufruire della procedura di rivalutazione, da espletare entro il 30 giugno 2018, è necessario che un professionista abilitato rediga una perizia di stima asseverata, avente ad oggetto il valore del terreno o il valore delle partecipazioni.
È fatta salva la possibilità di compensare il dovuto con precedenti rivalutazioni.
Vengono così riaperti i termini per consentire:
-a persone fisiche, società semplici, enti non commerciali e soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia;
-di rivalutare, alla data del 1^ gennaio 2018, il costo o il valore di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni posseduti, al di fuori del regime d’impresa;
-affrancando in tutto o in parte le plusvalenze conseguite, ex art. 67, comma 1, lettere da a) a c-bis), TUIR, per il caso in cui le partecipazioni o i terreni vengano poi ceduti a titolo oneroso.

AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – CESSIONE DEL BENE IN ESECUZIONE DI ACCORDO DI SEPARAZIONE – MANCATO TRASFERIMENTO DELLA RESIDENZA ENTRO 18 MESI – MANCATA DECADENZA

(Cass.civ., sezione sesta, ordinanza del 21 settembre 2017, n. 22023, in www.cassazione.net)
Non decade dalle agevolazioni prima casa il contribuente che, dopo aver acquistato un’abitazione, non adempia all’impegno assunto di trasferire la residenza entro diciotto mesi qualora, prima del decorso di tale termine, abbia trasferito al coniuge i diritti a lui spettanti sulla casa, in esecuzione degli accordi di separazione consensuale.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 21 settembre 2017, n. 22023.
Nel caso concreto, nell’ambito di un procedimento di separazione tra coniugi, in luogo del mantenimento, il coniuge obbligato aveva trasferito all’altro i diritti a lui spettanti sulla casa acquistata con le agevolazioni prima casa, senza però trasferire la residenza in termini, vale a dire entro diciotto
mesi dall’acquisto.
La Cassazione ha a tal fine chiarito che:
– in materia di imposta di registro e di relativi benefici per l’acquisto della prima casa, il requisito della residenza va riferito alla famiglia, per cui ove l’immobile acquistato sia adibito a tale destinazione non rileva la diversa residenza di uno dei due coniugi che abbiano acquistato in regime di comunione; e,

-per altro verso, in un quadro normativo e giurisprudenziale volto alla sempre più marcata valorizzazione dell’autonomia privata nell’ambito della disciplina dei rapporti familiari, l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di
separazione consensuale, non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dai benefici cosiddetta “prima casa”, bensì una modalità di utilizzazione dello stesso per la migliore sistemazione dei rapporti fra i coniugi in vista della cessazione della loro convivenza.
Si tratta di principi che non possono non valere con riguardo all’impegno di trasferire la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile acquistato con l’agevolazione.

CONTRATTO PRELIMINARE E DEFINITIVO – CONTENUTO DISCORDANTE – PREVALE IL DEFINITIVO

(Cass.civ., sezione seconda, ordinanza del 30 agosto 2017, n. 20541, in www.cassazione.net)
Il contenuto del contratto definitivo prevale rispetto a quello del contratto preliminare, qualora emerga discordanza tra i due, in quanto il primo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti il negozio voluto, a meno che non vi sia fra le parti un accordo scritto, posto in essere
contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo, in base al quale viene fatto salvo il contenuto del contratto preliminare (controdichiarazione).
A tal fine, secondo la Corte di Cassazione, qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il
contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 30 agosto 2017, n. 20541.
Nel caso di specie in un contratto preliminare avente ad oggetto due garage acquistati da due coniugi in un parcheggio multipiano e nel contratto definitivo, era stato indicato un prezzo di vendita differente, ma secondo i giudici non si poteva dedurre la sussistenza di un accordo simulatorio, per il fatto che nella proposta irrevocabile d’acquisto era stato indicato un importo inferiore rispetto a quello indicato
nel contratto definitivo.
Tenuto conto che la proposta irrevocabile non era coeva alla stipula del contratto definitivo, bensì anteriore, non poteva fungere da controdichiarazione, e il rogito non poteva essere considerato simulato, con la conseguenza che, in caso di discordanza, si deve considerare solo il contenuto del definitivo che non costituisce una mera ripetizione del preliminare, bensì lo supera e se ne può ben discostare (salvo che i contraenti non abbiano previsto in modo esplicito che sopravviva).

TRASFORMAZIONI, FUSIONI O SCISSIONI DI ASSOCIAZIONI RICONOSCIUTE E NON RICONOSCIUTE E DI FONDAZIONI

A seguito della riforma del Codice del Terzo Settore è stato introdotto nel Codice civile l’articolo 42 bis, del seguente tenore:

LIBRO PRIMO Delle persone e della famiglia
TITOLO II Delle persone giuridiche
CAPO III Delle associazioni non riconosciute e dei comitati

Art. 42-bis -Trasformazione, fusione e scissione
Se non e’ espressamente escluso dall’atto costitutivo
o dallo statuto, le associazioni riconosciute e non
riconosciute e le fondazioni di cui al presente titolo
possono operare reciproche trasformazioni, fusioni o
scissioni.
La trasformazione produce gli effetti di cui all’articolo
2498. L’organo di amministrazione deve predisporre
una relazione relativa alla situazione patrimoniale
dell’ente in via di trasformazione contenente l’elenco
dei creditori, aggiornata a non piu’ di centoventi giorni
precedenti la delibera di trasformazione, nonche’ la
relazione di cui all’articolo 2500-sexies, secondo
comma. Si applicano inoltre gli articoli 2499, 2500,
2500-bis, 2500-ter, secondo comma, 2500-quinquies
e 2500-nonies, in quanto compatibili.
Alle fusioni e alle scissioni si applicano,
rispettivamente, le disposizioni di cui alle sezioni II e
III del capo X, titolo V, libro V, in quanto compatibili.
Gli atti relativi alle trasformazioni, alle fusioni e alle
scissioni per i quali il libro V prevede l’iscrizione nel
Registro delle imprese sono iscritti nel Registro delle
Persone Giuridiche ovvero, nel caso di enti del Terzo
settore, nel Registro unico nazionale del Terzo
settore.
Articolo inserito dall’art. 98 del D.Lgs. 3 luglio 2017, n. 117.

Applicabilità della regola del c.d. ‘prezzo valore’ anche ai ‘contratti atipici di mantenimento’ – Articolo 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266

RISOLUZIONE N. 113 /E
Direzione Centrale Normativa
ROMA, 25/08/2017
OGGETTO: Consulenza giuridica – Uffici dell’Amministrazione – Direzione Regionale dell’Abruzzo .
(Applicabilità della regola del c.d. ‘prezzo valore’ anche ai ‘contratti atipici di mantenimento’ – Articolo 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266 )
Con la richiesta di consulenza specificata in oggetto, concernente l’interpretazione dell’articolo 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266 è stato esposto il seguente
QUESITO
La Direzione Regionale dell’Abruzzo rappresenta che, in occasione degli incontri del Tavolo Tecnico, istituito, con protocollo d’intesa, con i Consigli Notarili Distrettuali abruzzesi, sono stati sollevati dubbi interpretativi in merito all’applicabilità dell’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005 n. 266 (c.d. regola del ‘prezzo-valore’) ai ‘contratti atipici di mantenimento’.
Si tratta di contratti, ormai diffusi nella prassi, che stabiliscono, in genere, quale corrispettivo del trasferimento di un immobile, l’obbligo, vita natural durante di una parte, a prestare assistenza morale e materiale nei confronti di un’altra.
I notai partecipanti all’incontro hanno evidenziato una difformità di comportamenti da parte degli uffici territoriali dell’Agenzia in merito alla tassazione da applicare in relazione a tali contratti. In considerazione dei dubbi interpretativi sorti, codesta Direzione chiede, quindi, di conoscere se possano trovare applicazione le regole di determinazione della base imponibile del ‘prezzo-valore’ anche per i contratti atipici di mantenimento e di assistenza.
SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DALL’ISTANTE
La Direzione Regionale ritiene applicabile la regola di determinazione della base imponibile del ‘prezzo-valore’ anche ai ‘contratti atipici di mantenimento’.
La previsione recata dall’art. 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, infatti, non deve ritenersi applicabile alle sole compravendite, ma anche ad altri fenomeni negoziali che comportano un trasferimento della proprietà di immobili abitativi e relative pertinenze.
PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
Com’è noto, l’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, (legge Finanziaria per il 2006) e successive modifiche ed integrazioni, ha introdotto una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile previsto dall’articolo 43 del Testo unico dell’Imposta di Registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR), che trova applicazione per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.
Ricorrendo i predetti requisiti di natura soggettiva e oggettiva, la base imponibile per l’applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, può essere determinata, a seguito di specifica opzione, sulla base del ‘valore catastale’ dell’immobile individuato, ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5, del TUR.
Per espressa previsione normativa, le parti sono, comunque, tenute ad indicare nell’atto il corrispettivo pattuito.
A parere della scrivente, la circostanza che la norma in argomento faccia generico riferimento alle ‘cessioni’ aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, senza ulteriori specifiche, porta a ritenere che la stessa possa trovare applicazione anche con riferimento ai contratti di mantenimento e di assistenza, oggetto della presente istanza di consulenza giuridica, qualora per effetto della conclusione di detto contratto si realizzi una cessione di immobile abitativo e relativa pertinenza a favore di una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività impresa o di lavoro autonomo. Con riferimento a detti contratti, la Corte di Cassazione, con la sentenza del 19 luglio 2011, n. 15848, ha chiarito che “un contratto atipico di mantenimento è un contratto oneroso a prestazioni corrispettive, in cui il trasferimento della comproprietà (dell’immobile) ……rappresentava il corrispettivo dell’obbligo assunto dai cessionari (dichiarato in L. 1.000.000 mensili) di effettuare, in favore della cedente, e per l’intero arco della vita della stessa, una serie di prestazioni (“assistenza di ogni genere, anche in caso di ogni e qualsiasi infermità, …alloggio, vitto e ogni altro genere utile e necessario al sostentamento, e abbigliamento”).
I contratti in argomento, affini alle rendite vitalizie di cui agli articoli 1872 e seguenti del c.c., importano, dunque, l’assunzione di una serie di prestazioni in capo al cessionario quale corrispettivo della cessione del bene immobile.
Anche con riferimento a detti contratti può, dunque, trovare applicazione il regime del ‘prezzo-valore’ sempreché la cessione riguardi un immobile abitativo e relativa pertinenza.
Non è di ostacolo a detta interpretazione, la circostanza che la ricordata previsione recata dall’articolo 1, comma 497, imponga, ai fini dell’applicabilità del suddetto regime, l’indicazione del corrispettivo pattuito in atto, in quanto detto obbligo deve essere adempiuto anche in relazione ai contratti in argomento, ancorché per gli stessi, connotati da aleatorietà, possa risultare di difficile quantificazione, al momento della conclusione del contratto, la prestazione a carico del cessionario.
Al riguardo, si precisa che per i contratti di mantenimento oggetto della presente istanza trovano applicazione, ai fini della determinazione della base imponibile, i criteri dettati dalla lettera c) dell’articolo 43 TUR. Si rammenta che tale disposizione stabilisce che per i contratti che importano, tra l’altro, l’assunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione del bene la base imponibile da assoggettare a tassazione deve essere determinata sulla base del valore del bene ceduto ovvero della prestazione che dà luogo all’applicazione della maggiore imposta.
Le parti del contratto sono, dunque, tenute a dichiarare in atto il valore della controprestazione assunta dal cessionario, determinata in via presuntiva, fermo restando che, qualora nel corso dello svolgimento del contratto emerga che il valore effettivo della controprestazione sia differente rispetto all’importo indicato in atto, e, tale modifica sia suscettibile di condurre ad una diversa applicazione dell’imposta, il contribuente è tenuto a denunciare il valore definitivo del corrispettivo, analogamente a quanto previsto dall’articolo 35, comma 1, del TUR, per i contratti a prezzo indeterminato.
Si rammenta che tale articolo dispone che “Se il corrispettivo deve essere determinato posteriormente alla stipulazione di un contratto, l’imposta è applicata in base al valore dichiarato dalla parte che richiede la registrazione, salvo conguaglio o rimborso dopo la determinazione definitiva del corrispettivo, da denunciare a norma dell’articolo 19”.
A parere della scrivente, l’interpretazione resa, secondo cui le regole di determinazione della base imponibile del ‘prezzo valore’ trovano applicazione anche con riferimento ai contratti di mantenimento oggetto del presente quesito, appare, peraltro, coerente con i principi affermati dalla Corte costituzionale, con la sentenza del 15 gennaio 2014, n. 6. Si rammenta, infatti, che in tale sede, la Corte ha chiarito che il regime del ‘prezzo-valore’ “ha un’evidente valenza agevolativa, laddove consente al contribuente di non scegliere immancabilmente tra i diversi criteri di determinazione della base imponibile, quello fondato sul valore tabellare bensì quello ritenuto meno oneroso e, quindi più conveniente”, e, dunque, la sua applicazione deve essere garantita, a prescindere dal contesto acquisitivo del bene, sempreché si tratti di fattispecie caratterizzate da una sostanziale omogeneità.
Sulla base di tali principi, deve ritenersi, dunque, che anche con riferimento ai contratti di mantenimento oggetto della presente nota, qualora ricorrano i requisiti soggettivi ed oggettivi previsti dal citato articolo 1, comma 497, possa trovare applicazione, a seguito di specifica opzione, il criterio del ‘prezzo-valore’; una diversa interpretazione sarebbe, infatti, suscettibile di determinare quella “disparità di disciplina che attiene ad una categoria di immobili sostanzialmente unitaria quanto alla natura ed alla peculiare destinazione”, rilevata dalla Corte e costituente la ragione fondante dei principi da essa espressi nella sentenza n. 6 del 2014.
IL DIRETTORE CENTRALE
(firmato digitalmente)

Risoluzione N. 107 – Roma, 01/08/2017 – Agenzia delle Entrate – Agevolazioni ‘prima casa’ (eventi sismici inagibilità)

Con l’interpello specificato in oggetto, concernente l’interpretazione dell’articolo 1, Nota II-bis, della Tariffa, Parte prima, allegata DPR. n. 131 del 1986, è stato esposto il seguente

Quesito

L’interpellante fa presente di aver acquistato, in data 18 luglio 2011, un immobile abitativo sito in XXX, fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’, previste dalla Nota II-bis apposta all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con il DPR 26 aprile 1986, n. 131 (TUR).
A causa dei gravi eventi sismici intervenuti nel territorio in argomento nell’agosto e nell’ottobre del 2016, l’abitazione dell’interpellante è stata dichiarata inagibile con ordinanza del sindaco del Comune di XXX del 22 novembre 2016.
L’istante intende, quindi, acquistare un nuovo immobile da destinare a propria abitazione. Chiede di conoscere se, per l’acquisto in parola, possa richiedere nuovamente le agevolazioni per la ‘prima casa’, ancorché risulti già proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni, dichiarato inagibile.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L’interpellante non prospetta alcuna soluzione interpretativa.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

Com’è noto, il diritto a godere dell’agevolazione ‘prima casa’ è disciplinato dalla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.
Tale agevolazione consiste nell’applicazione dell’imposta di registro con l’aliquota del 2 per cento e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di abitazioni, ad eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9, a condizione che:
a) l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;
b) nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
c) nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.
Costituiscono, quindi, condizioni ostative alla fruizione dei benefici ‘prima casa’, tra l’altro, la titolarità di altra casa di abitazione nello stesso comune del nuovo acquisto, ovvero acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è posta.
Con la circolare n. 38 del 18 agosto 2005, questa Agenzia ha avuto modo di chiarire che l’intento del legislatore è, quello di evitare un duplice godimento dell’agevolazione in commento che si realizzerebbe, invece, laddove non si tenesse conto dell’agevolazione goduta in precedenza dal contribuente.
Non è richiesta dalla norma, invece, la verifica del concreto utilizzo che dell’immobile viene fatto né con riferimento alla casa di abitazione già posseduta dal contribuente e che può precludere l’accesso all’agevolazione, né con riferimento all’immobile che si intende acquistare.
La citata disposizione conferisce, tuttavia, rilievo alla circostanza che la titolarità attuale dei diritti enunciati dalla Nota II-bis riguardi ‘case di abitazione’; deve trattarsi, pertanto, di immobili che, sulla base di criteri oggettivi, risultino astrattamente idonei al soddisfacimento di esigenze abitative.
La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 100 dell’8 gennaio 2010, ha avuto modo di affermare che deve essere riconosciuto il diritto a godere delle agevolazioni ‘prima casa’ anche al contribuente proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni qualora lo stesso non risulti idoneo a sopperire alle esigenze abitative del contribuente.
Con la risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010, questa Agenzia ha precisato che l’inidoneità deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell’agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso “di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l’inagibilità) dell’immobile (già posseduto) all’uso abitativo”.
Tale assoluta inidoneità ricorre, a parere della scrivente, anche nella fattispecie prospettata con la presente istanza di interpello.
Il contribuente riferisce, infatti, di avere acquistato l’immobile abitativo fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’, ma di non poterlo più utilizzare per le finalità abitative a causa del verificarsi degli eventi sismici che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile da parte delle autorità competenti.
In sostanza, per effetto dell’evento sismico si è verificato un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato, che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative.
Tale oggettiva impossibilità risulta attestata dall’ordinanza del sindaco n. 943 del 22 novembre 2016 con la quale è stata dichiarata l’inagibilità dell’immobile di proprietà dell’istante, che, dunque, non potrà più essere utilizzato per la sua funzione abitativa “fino a nuova disposizione” che potrebbe essere emanata dagli organi competenti.
Alla luce di quanto sopra, la scrivente ritiene che nella fattispecie rappresentata dall’istante si configuri, per effetto di un evento sopravvenuto e cioè l’evento sismico, una ipotesi di inidoneità oggettiva all’utilizzo abitativo dell’immobile posseduto.
Si ritiene, pertanto che, fintanto che permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile preposseduto, il contribuente potrà beneficiare delle agevolazioni ‘prima casa’ per l’acquisto di un nuovo immobile, in quanto si trova nelle condizioni di poter dichiarare “di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà ….su altra casa di abitazione acquistata…con le agevolazioni…” (Nota II-bis, lettera c), all’articolo 1 della Tariffa, parte prima allegata al TUR).
La dichiarazione di non essere titolare di diritti reali su altra casa di abitazione sita nel Comune del nuovo acquisto ovvero acquistata con le agevolazioni ‘prima casa’ deve intendersi riferita, nel caso rappresentato, ad immobili diversi da quello per il quale permane la dichiarazione di inagibilità.
Si precisa che qualora, in data successiva al nuovo acquisto agevolato, venga revocata dagli organi competenti la dichiarazione di inagibilità dell’immobile preposseduto, resta comunque acquisito il beneficio goduto dal contribuente per il nuovo immobile in quanto al momento del nuovo acquisto risultavano soddisfatte le condizioni previste dalla normativa in materia di ‘prima casa’ per godere dell’agevolazione.

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Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni provinciali e dagli Uffici dipendenti.
IL DIRETTORE CENTRALE Annibale Dodero