MANCANZA DEL CERTIFICATO DI ABITABILITA’ – ALIUD PRO ALIO *** (Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 30 gennaio 2017, n. 2294, in QdD)

La compravendita di un immobile ad uso abitativo presuppone che il venditore consegni all’acquirente il certificato di abitabilità in assenza del quale il bene non è commerciabile. Nemmeno è idoneo a rendere il bene commerciabile (e a sanare l’irregolarità), il fatto che il venditore, anteriormente alla
stipula del contratto di vendita, abbia presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità È quanto chiarito dalla Corte di Cassazione con sentenza del 30 gennaio 2017, n. 2294.
Il caso concreto ha riguardato la compravendita immobiliare di un’unità immobiliare facente parte di una palazzina bifamiliare suddivisa in due porzioni verticali (ubicata in Palermo), nella quale era stata riscontrata, al piano terra, la presenza di una forte umidità da risalita capillare, cosicché l’acquirente ne aveva fatto denuncia al venditore. Successivamente, era stato quindi incaricato un tecnico il quale, una volta effettuati i sopralluoghi e le indagini del caso, aveva appurato che la causa dell’umidità era da individuare nella inadeguata ovvero nell’omessa esecuzione di taluni lavori.
Gli acquirenti avevano quindi richiesto al venditore il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno, tenuto anche conto che l’immobile non era dotato del certificato di abitabilità.
Accogliendo il ricorso proposto da parte degli acquirenti, nell’interessante sentenza in esame, la Suprema Corte richiama un proprio precedente (Cass. 27 luglio 2006, n. 17140) secondo cui, in materia di vendita di immobile destinato ad abitazione, «integra ipotesi di consegna di aliud pro alio il
difetto assoluto della licenza di abitabilità ovvero l’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerla in dipendenza della presenza di insanabili violazioni della legge urbanistica». A tal proposito, la Cassazione afferma che «il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di
consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile; e che la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, abbia già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile».
Prima d’ora, inoltre, la Corte di Cassazione ha affermato che il venditore di un immobile destinato ad abitazione ha l’obbligo di consegnare all’acquirente il certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile stesso è incommerciabile; la violazione di tale obbligo può legittimare sia la domanda di risoluzione del contratto, sia quella di risarcimento del danno, sia l’eccezione di inadempimento, e non è sanata dalla mera circostanza che il venditore, al momento della stipula, avesse già presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità amministrativa dell’immobile» (Cass. civ., sez. III, 23-01-2009, n. 1701); nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere una determinata funzione economicosociale e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l’acquisto, sicché deve escludersi che il certificato per la destinazione dell’immobile ad uso ufficio possa equivalere a quello per la destinazione ad uso abitazione; pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo al riguardo irrilevante la concreta utilizzazione ad uso abitativo da parte dei precedenti proprietari» (Cass. civ., sez. II, 20-04-2006, n. 9253).