VENDITA CON PATTO DI RISCATTO – ART. 1500 C.C. – NULLITA’ DI OGNI PATTO CHE IMPORTI PER IL VENDITORE IL PAGAMENTO DI UN PREZZO SUPERIORE RISPETTO AL CORRISPETTIVO PATTUITO

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 30 marzo 2016, n. 6144, in www.iusexplorer.it)

«[N]ella vendita con patto di riscatto, la nullità prevista dall’art. 1500, secondo comma, cod. civ., colpisce – per l’eccedenza – qualsiasi pattuizione che comporti per il venditore un esborso superiore al
prezzo stipulato». Non è dunque giustificata la clausola che preveda siano dovuti interessi sul prezzo di riscatto.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi circa la nullità di un contratto di compravendita con riserva di usufrutto nel quale era stata prevista la possibilità per il venditore di un immobile sito in Bolzano, di riscattare il bene previa restituzione del corrispettivo versato maggiorato di rivalutazione monetaria ed interessi determinati nella misura del 5% (cinque per cento) annui, oltre a spese corrisposte in ragione di imposte, tasse ed onorari.
Il venditore aveva adito il Tribunale di Bolzano per sentir dichiarare la nullità del contratto, siccome, a suo dire, si trattava di una vendita a scopo di garanzia ed il contratto violava il disposto dell’art. 2744 c.c. (divieto di patto commissorio), nonché, al fine di ottenere la restituzione della somma di quasi quattrocentomila euro (rispetto ad un prezzo di vendita di 300.000 euro). Secondo la Corte d’Appello di Trento, tuttavia, non era stata fornita idonea prova si trattasse di vendita con patto di riscatto stipulata a scopo di garanzia cosicché, il giudice di seconde cure aveva rigettato la domanda proposta La Corte di Cassazione chiarisce dunque che il riscattante è tenuto a rimborsare al compratore il prezzo, le spese ed ogni altro pagamento legittimamente fatto per la vendita ma che ogni patto volto a restituire una somma maggiore rispetto a quella già corrisposta è nullo.
A tale proposito, evidenziano i giudici come la «pattuizione di interessi sul prezzo non può ritenersi consentita neppure a titolo compensativo di utilità che il venditore abbia potuto trarre in ragione di particolari accordi – come nella specie avvenuto, con la previsione della riserva di usufrutto – poiché tali utilità, e i simmetrici oneri per la controparte, in quanto esulano dalla specifica disciplina dei rimborsi ex art. 1502 cod. civ. devono essere “scontati” nel prezzo che le parti hanno fissato nel contratto, in considerazione del concreto atteggiarsi del rapporto contrattuale e dell’aleatorietà che connota la previsione del riscatto. Si deve cioè ipotizzare, secondo un criterio di ragionevolezza, che alla maggiore utilità per il venditore, collegata per esempio alla riserva di usufrutto, corrisponderà un prezzo di vendita inferiore a quello che sarebbe stato fissato se l’immobile fosse passato subito nella disponibilità del compratore».