AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – RISOLUZIONE PER MUTUO CONSENSO DI ATTO DI DONAZIONE DI IMMOBILE ACQUISTATO CON LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA – MANCATA DECADENZA

L’atto di risoluzione di una donazione immobiliare per “mutuo consenso” determina la “retrocessione” del bene donato nuovamente in capo all’originario donante e configura un nuovo contratto di donazione cosicché non determina la perdita dell’agevolazione prima casa medio tempore dal donante in occasione dell’acquisto di un nuovo immobile.

L’agevolazione ‘prima casa’ fruita sul secondo acquisto non può essere revocata dall’Ufficio in quanto al momento della stipula dell’atto di compravendita non vi erano cause ostative di cui alla Nota II-bis posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, legate alla prepossidenza di altro immobile acquistato con le agevolazioni, essendo stato il primo immobile oggetto di donazione in data anteriore al secondo acquisto.

Si tratta dei chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate nella risposta n. 443 del 29 ottobre 2019.

Più precisamente, il caso considerato dall’Ufficio ha riguardato:

-una donazione stipulata in data 7 ottobre 2005 dal contribuente ai genitori, avente ad oggetto un’abitazione acquistata in data 18 novembre 1998 con le agevolazioni “prima casa”; -un successivo acquisto immobiliare, in data 13 gennaio 2006, fruendo delle agevolazioni “prima casa” .

ACCETTAZIONE TACITA DI EREDITA’ – TRASCRIZIONE – IMPOSTE

(Commissione tributaria provinciale di Pavia, sezione prima, sentenza del 30 aprile 2019, n. 225, in QdF)

In materia di accettazione tacita, la trascrizione dell’acquisto ereditario in conseguenza all’atto di vendita costituisce una formalità direttamente conseguente all’atto traslativo ed è soggetta, pertanto, alla sola imposta ipotecaria in misura fissa.

Il principio sopra espresso è stato recentemente affermato dalla Commissione tributaria provinciale di Pavia, al fine di dirimere la controversia sottoposta al suo giudizio.

Nel caso in commento un notaio impugnava l’avviso di recupero di maggiori imposte emesso dall’Agenzia delle Entrate in relazione alla trascrizione di un’accettazione tacita di eredità, contestuale alla vendita di un’immobile rientrante nell’asse ereditario.

In particolare, l’Agenzia fiscale escludeva che la trascrizione in parola potesse essere considerata quale conseguente all’atto traslativo, essendo presupposto dell’atto stesso e, pertanto, dovesse scontare l’imposta ipotecaria, di bollo e la tassa ipotecaria.

Il professionista, viceversa, riteneva tale trascrizione direttamente conseguente all’atto traslativo e, pertanto, soggetta alla sola imposta ipotecaria fissa.

La Commissione tributaria provinciale condivide la tesi prospettata dal professionista, accogliendo il ricorso.

In particolare, la Commissione territoriale sottolinea come la trascrizione dell’acquisto ereditario costituisca una formalità necessaria ad assicurare l’efficacia della trascrizione dell’atto traslativo e i conseguenziali effetti.

Premesso quanto sopra, la Commissione tributaria precisa che a differenza della mera accettazione tacita, la trascrizione dell’accettazione costituisce una formalità direttamente conseguente all’atto traslativo, essendo l’atto traslativo il titolo stesso sulla base del quale eseguire la trascrizione. Conseguentemente, sulla base di tale argomentazione, in accoglimento del ricorso proposto, la Commissione tributaria provinciale accoglie il ricorso annullando l’avviso impugnato.

SISMA BONUS

Pubblicata dall’Agenzia delle Entrate la Guida sul SISMA BONUS:
LE DETRAZIONI PER GLI INTERVENTI ANTISISMICI, aggiornata a luglio 2019

L’articolo 16-bis, comma 1, lettera i) del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi) prevede per questi interventi una detrazione del 36%, da ripartire in 10 quote annuali, su un importo massimo di spesa di 48.000 euro. Fino al 31 dicembre 2019, salvo che non intervenga una nuova proroga, questa percentuale è stata elevata al 50% e la spesa massima a 96.000 euro.
Per gli interventi di adozione di misure antisismiche, tuttavia, il decreto legge n. 63/2013 ha introdotto il cosiddetto “sisma bonus”, prevedendo detrazioni maggiori e regole più specifiche per usufruirne.
A seconda del risultato ottenuto con l’esecuzione dei lavori, della zona sismica in cui si trova l’immobile e della tipologia di edificio, sono concesse detrazioni differenti. Per le spese sostenute tra il 1º gennaio 2017 e il 31 dicembre 2021, la percentuale di detrazione può arrivare fino all’85% e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo.
Rispetto alle regole in vigore fino al 31 dicembre 2016, la norma ha esteso i benefici agli immobili ubicati in zona sismica 3, ha ridotto alla metà il periodo di fruizione della detrazione e ha incluso fra gli edifici a cui riferire l’agevolazione gli immobili residenziali diversi dall’abitazione principale.
Le detrazioni possono essere usufruite anche dai soggetti passivi Ires e, dal 2018, dagli Istituti autonomi per le case popolari e dagli enti che hanno le stesse finalità sociali, nonché dalle cooperative di abitazione a proprietà indivisa.
Per gli interventi condominiali è possibile cedere il corrispondente credito, in alternativa alla fruizione della detrazione.
Inoltre, con l’entrata in vigore del decreto legge n. 34/2019 (articolo 10, comma 2), per gli interventi di adozione di misure antisismiche è stata prevista la possibilità di optare, invece che per la detrazione, per un contributo di pari ammontare sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Infine, dal 2017 è stata prevista una nuova detrazione per l’acquisto di case
antisismiche nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1” e la possibilità di cedere il corrispondente credito. Il decreto legge n. 34/2019 ha poi esteso la detrazione anche alle zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

Nella guida sono indicate le informazioni utili per verificare quando, per gli
interventi le cui procedure di autorizzazione sono state attivate dal 1° gennaio 2017, è possibile usufruire del “Sisma bonus”.

Guida alle ristrutturazioni edilizie

Pubblicata dall’Agenzia delle Entrate la Guida sulle Ristrutturazioni Edilizie aggiornata a luglio 2019.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

La più conosciuta tra queste agevolazioni è sicuramente quella disciplinata dall’articolo 16-bis del Dpr 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi), che consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Per le spese effettuate nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la percentuale di detrazione e a 96.000 euro l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

Questi maggiori importi sono poi stati prorogati più volte da provvedimenti successivi.

Da ultimo, la legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 30 dicembre 2018) ha rinviato al 31 dicembre 2019 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2020 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro.

Dal 2018, tuttavia, è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici.

Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.

I benefici fiscali per i lavori sul patrimonio immobiliare non si esauriscono con la detrazione Irpef.

Altre significative agevolazioni, infatti, sono state introdotte negli anni. Tra queste, per esempio, la possibilità di pagare l’Iva in misura ridotta e quella di portare in detrazione gli interessi passivi pagati sui mutui stipulati per ristrutturare l’abitazione principale. E ancora, le detrazioni per l’acquisto di immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati e quelle per la realizzazione o l’acquisto di posti auto.

(l’Agenzia Informa – Ristrutturazioni Edilizie – Le Agevolazioni Fiscali)

Applicabilità delle agevolazioni prima casa ai sensi della Nota IIbis, comma 4-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Società costruttrice prima del 22 maggio 1993. La risposta a interpello n. 377/2019 dell’Agenzia delle Entrate

Agenzia delle Entrate

Risposta n. 377

Roma, 10 settembre 2019

OGGETTO: Applicabilità delle agevolazioni prima casa ai sensi della Nota II- bis, comma 4-bis, all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al Dpr 26 aprile 1986, n. 131, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune non acquistato con le agevolazioni prima casa in quanto acquistato con atto soggetto ad aliquota Iva al 4% da Società costruttrice prima del 22 maggio 1993. – Articolo 11, comma 1, lett. a), legge 27 luglio 2000, n. 212.

Con l’interpello specificato in oggetto è stato esposto il seguente

QUESITO

Il Notaio Tizio (di seguito, l’Istante) rappresenta che i coniugi Caio e Mevia intendono acquistare dalla Società costruttrice una porzione di fabbricato di nuova costruzione Alfa costituita da una unità immobiliare ad uso abitativo di Categoria A/7 sita nel Comune XXX.

Detta compravendita è soggetta ad Iva.

I medesimi coniugi sono già proprietari di una abitazione sita nel medesimo Comune XXX, ma chiedono di poter effettuare il nuovo acquisto usufruendo dell’aliquota Iva agevolata “prima casa”impegnandosi ad alienare l’abitazione a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data di stipula.

L’Istante rileva che, al riguardo, l’art. 1, comma 55, della legge di stabilità 2016, in vigore dal 1 gennaio 2016, ha modificato la nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima, allegata al d.p.r. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito, TUR), aggiungendovi il comma 4-bis, che consente di usufruire di questa facoltà ai proprietari di abitazioni acquistate “usufruendo delle agevolazioni di cui alla lettera c”.

LEGISLAZIONE E PRASSI

Nel caso specifico, i coniugi Caio e Mevia hanno acquistato la loro attuale “prima casa” con atto del 19 novembre 1990 da impresa costruttrice, pertanto soggetto ad Iva.

Alla data di stipula del detto di acquisto l’aliquota prevista per le vendite di abitazioni era unica al 4% (la differenziazione delle aliquote Iva sull’acquisto di abitazioni è stata, infatti, introdotta solo con il D.L. n. 155 del 22 maggio 1993 convertito dalla Legge n. 243 del 1993), ma per i predetti coniugi alla data di tale acquisto sussistevano i requisiti previsti dall’allora vigente legislazione che avrebbero dato loro diritto all’agevolazione “prima casa” per acquisti soggetti a imposta di registro.

In casi analoghi, tale condizione è ritenuta sufficiente per l’ottenimento delle citate agevolazioni. In

particolare, con la Circolare dell’Agenzia Entrate 1 marzo 2001 n. 19/E sono state riconosciute le“agevolazioni prima casa” in caso di acquisto con atto separato di una pertinenza di una casa di abitazione ceduta da impresa costruttrice senza applicazione della specifica IVA ridotta prevista per la c.d. “prima casa” anteriormente al 22 maggio 1993, qualora il proprietario dell’immobile abitativo dimostri che al momento dell’acquisto si trovava nelle condizioni richieste dalla legge allora vigente per usufruire delle agevolazioni prima casa (Cfr. Circolare n.19/E del 2001, paragrafo 2.2.2.).

La stessa circolare riconosce anche l’attribuzione del credito di imposta ai soggetti in possesso dei sopra citati requisiti.

SOLUZIONE PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

L’Istante ritiene che l’acquisto effettuato dai predetti coniugi nel 1990 dell’abitazione attualmente

posseduta nel Comune di residenza non sia ostativo all’applicazione dell’articolo 1 della nota II bis), comma 4-bis, della Tariffa Parte prima allegata al TUR, sicché ritiene possibile che i medesimi

possano beneficiare, immediatamente, delle agevolazioni “prima casa” (e dunque dell’aliquota Iva al 4%) in relazione al nuovo acquisto, assumendo, contestualmente, l’impegno ad alienare l’abitazione

a titolo oneroso ovvero gratuito entro un anno dalla data di stipula, dichiarando che alla data dell’acquisto dell’abitazione preposseduta sussistevano i requisiti previsti dall’allora vigente legislazione che avrebbero dato loro diritto all’agevolazione “prima casa” per acquisti soggetti a

imposta di registro.

In particolare, l’Istante interpella la scrivente sull’interpretazione del D.P.R. n. 131/1986 in relazione al caso concreto prospettato, anche alla luce della risposta n. 123 in data 21 dicembre 2018 dell’Agenzia delle Entrate Divisione Contribuenti – Direzione Centrale Persone Fisiche, Lavoratori Autonomi ed Enti Non Commerciali.

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE

Il comma 4- della Nota II- posta in calce all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, bis allegata al TUR

– di cui il contribuente chiede l’applicazione – prevede che “(..)l’aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest’ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. In mancanza di detta alienazione, all’atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4”.

In linea generale, si rileva che, come chiarito in sede di Circolare n. 12/E del 8 aprile del 2016, tale

norma è applicabile anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile ad IVA: “Il punto 21)

della Tab. A, parte II, allegata al

D.P.R. n. 633 del 1972, ai fini dell’applicabilità dell’aliquota IVA agevolata al 4 per cento, fa espresso rinvio, infatti, alla ricorrenza delle condizioni di cui alla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La modifica delle condizioni stabilite dalla Nota II-bis esplica, quindi effetti anche ai fini dell’applicazione dell’aliquota agevolata IVA del 4 per cento.”

L’Istante intende conoscere se la disposizione di cui al citato comma 4- dell’articolo bis 1, della Nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR possa trovare applicazione anche nell’ipotesi nella quale l’immobile preposseduto (e da vendere entro un anno) da coloro che intendono acquistarne uno nuovo nel Comune di residenza non sia stato acquistato con le agevolazioni“prima casa, in quanto acquistato nel 1990 da una Società costruttrice, e pertanto prima del 22 maggio 1993 (data in cui, ad opera del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla Legge 19 luglio 1993, n. 243, è stata soppressa l’applicazione dell’aliquota del 4% prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate da costruttori ed è stata limitata l’applicazione di tale aliquota alle sole ipotesi di acquisto della “prima casa”).

Al riguardo, si rileva che, in sede di Circolare del 1 marzo 2001 n. 19, con riferimento alla disciplina

del credito d’imposta, è stato precisato che:

“Anteriormente al 22 maggio 1993, data di entrata in vigore del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, l’aliquota IVA agevolata (2%, elevata al 4% dal 1

gennaio 1989 dal decreto legge 2 marzo 1989, n. 69, convertito dalla legge 27 aprile 1989, n. 154)

era applicabile alle realizzazioni ed alle cessioni di tutti i fabbricati abitativi di nuova costruzione di cui all’art. 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, effettuate da imprese costruttrici, indipendentemente dalla condizione che detti immobili costituissero la “prima casa” per l’acquirente.

A tale principio di carattere generale facevano eccezione le cessioni degli immobili abitativi non di lusso, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici e quelle degli immobili aventi la stessa

tipologia edificati prima del 18 luglio 1949. Queste operazioni erano assoggettate all’aliquota IVA ridotta (2%, elevata successivamente al 4%) solo se effettuate nei confronti di persone fisiche nei termini ed alle condizioni indicate nell’art. 2, primo comma, del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118, concernente le agevolazioni fiscali per l’acquisto della c.d. “prima casa”.

Soltanto in seguito all’entrata in vigore del citato decreto legge n. 155 del 1993 è stata prevista, in linea generale, analogamente a quanto disposto ai fini dell’imposta di registro, l’applicazione dell’aliquota del 4% alle cessioni di tutti gli immobili abitativi non di lusso, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II-bis) all’art. 1 della tariffa, parte prima, del più volte richiamato testo unico dell’imposta di registro.

Da quanto sopra esposto risulta evidente che i soggetti che hanno acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993, non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni c.d. “prima casa”, presupposto al quale l’art. 7, comma 1, della legge n. 448 del 1998 subordina l’attribuzione del credito d’imposta.

Si deve ritenere, tuttavia, che tale circostanza non precluda il diritto al beneficio qualora l’acquirente dimostri che alla data di acquisto dell’immobile alienato era comunque in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in materia di acquisto della c.d. “prima casa”.

Inoltre, con il medesimo documento di prassi, l’amministrazione ha chiarito che le agevolazioni “prima casa” si rendono applicabili anche quando il bene acquistato con atto separato costituisca pertinenza di una casa di abitazione ceduta da una impresa costruttrice, senza l’applicazione della specifica aliquota Iva ridotta, prima del 22 maggio 1993. La suddetta deroga trova fondamento nella considerazione che, fino alla data del 22 maggio 1993, l’aliquota da applicare alle cessioni di abitazioni effettuate da costruttori (4%) coincideva con l’aliquota prevista per l’acquisto della“prima casa”, circostanza che rendeva superflua la richiesta di fruizione del regime agevolato, pur sussistendo le condizioni per il riconoscimento (cfr. anche Circ. n. 31/E del 7 giugno 2010).

Con riferimento a quanto previsto nel comma 4-bis in commento, nel caso di specie, si pone il problema del rispetto, da parte dei coniugi Caio e Mevia, della condizione di cui alla lettera b) della Nota II- della tariffa, parte prima, allegata al bis TUR, che prevede “nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare”. Ciò in quanto i medesimi coniugi, al momento dell’acquisto del nuovo immobile, hanno ancora la titolarità dell’immobile acquistato nel 1990, nel medesimo Comune e senza usufruire delle “agevolazioni prima casa”.

In particolare, limitatamente alla condizione di cui alla richiamata lettera b), la disposizione, di cui al

citato comma 4-bis, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni “prima casa”, nonostante

sia titolare, nel Comune di residenza, di un altro immobile, precedentemente acquistato beneficiando delle agevolazioni elencate nella lettera c), della Nota II-bis, dell’articolo 1, della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

Al riguardo, sia il tenore letterale della norma – in particolare, l’affermazione secondo la quale “(…) i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell’immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c)” – sia il fatto che la medesima trovi applicazione solo nell’ipotesi in cui l’immobile preposseduto sia stato acquistato beneficiando dell’agevolazione “prima casa”, consentono di ritenere che tale disposizione possa trovare applicazione solo nel caso in cui l’acquirente sia titolare, nello stesso Comune di residenza, di un solo altro immobile.

Alla luce di tali considerazioni, l’applicazione della disposizione di cui al comma 4-bis, dell’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al TUR, permette al contribuente di derogare temporaneamente (entro l’anno dalla data dell’acquisto) alla condizione di cui alla lettera b) della citata Nota II-bis, ovvero della prepossidenza di un solo altro immobile “agevolato” nello stesso Comune di residenza.

Invero, scopo della norma di cui al citato comma 4-bis è quello di agevolare il contribuente nella sostituzione dell’abitazione preposseduta, concedendo un lasso temporale di un anno, per l’alienazione dell’immobile da sostituire.

La norma, dunque, non deroga alla condizione prevista dalla lettera b), ma semplicemente ne posticipa la sua sussistenza entro l’anno dalla data dell’acquisto, sicché, entro tale termine, l’acquirente deve, comunque, possedere, nel Comune di residenza, un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Ciò premesso, si ritiene che tale condizione risulti soddisfatta anche nel caso prospettato dall’istante, sebbene l’immobile preposseduto dai coniugi nel Comune di residenza – in cui si trova

anche l’immobile che i medesimi acquisteranno da Società costruttrice – non abbia goduto delle agevolazioni prima casa, poiché acquistato nel 1990 da una Società costruttrice.

A tal fine, sarà necessario che:

– l’immobile preposseduto sia stato acquistato nel 1990 da società costruttrice e sia l’unico appartamento posseduto dai coniugi nel Comune di residenza;

– al momento dell’acquisto i coniugi rispettino la condizione di cui alla lett. C) della nota II-bis e, quindi, non siano titolari di altri immobili su tutto il territorio nazionale acquistati con le agevolazioni prima casa;

– i coniugi rispettino i requisiti di cui alla lett. a) della nota II-bis;

– sia l’immobile da acquistare che l’immobile da vendere entro un anno sono classificabili catastalmente in categorie diverse da A1, A8 e A9.

Al verificarsi di tali condizioni, i coniugi possono beneficiare immediatamente – ovvero, senza procedere alla cessione dell’immobile preposseduto – delle agevolazioni “prima casa” ai sensi della novellata Nota II-bis per l’acquisto dell’immobile di nuova costruzione da Società costruttrice in quanto la sostituzione, consentita dal comma 4-bis della Nota II-bis, è limitata, anche in questo caso, all’unico immobile preposseduto nel Comune di residenza e, per effetto dell’alienazione di tale immobile, l’acquirente è in grado di soddisfare, entro l’anno dalla data dell’acquisto, la condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis citata.

IMPOSTA DI REGISTRO, ALIQUOTA DEL 9% PER LA SERVITU’ SUI TERRENI AGRICOLI

(Angelo Busani e Elisabetta Smaniotto, II Sole 24 Ore, Norme & Tributi, 7 settembre 2019)

All’atto costitutivo del diritto di servitù che grava un terreno agricolo si applica l’aliquota dell’imposta di registro del 9% e non del 15 per cento: e la decisione della Cassazione 22198 del 5 settembre 2019.

E una pronuncia di cui e importante prendere nota, in quanto, tratta una materia assai controversa nella quale si registra un unico precedente di Cassazione (la sentenza 16495 del 4 novembre 2003).

In senso contrario alla Suprema carte aveva invece deciso la Commissione tributaria centrale (sentenza 5423/1989 in tema di servitù di oleodotto impressa su un fondo agricolo). La pensa diversamente dalla Cassazione anche l’amministrazione finanziaria: con le risoluzioni 310163 del 30 maggio 1990 e 92/E del 22 giugno 2000 e con la circolare 18/E del 29 maggio 2013 (paragrafo 4.16), il fisco ha decisamente affermato l’applicabilità dell’aliquota del 15 per cento.

Il problema sta tutto nell’interpretazione del termine «trasferimento» che e utilizzato dal legislatore nell’articolo 1 della tariffa parte prima annessa al testo unico dell’imposta di registro (il Dpr 131 /1986).

La norma esordisce con l’espressione «atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento» per applicare a questa tipologia di atti l’aliquota del 9 per cento.

Poi la norma prosegue dettando aliquote diverse per casi specifici: la “prima casa” (2%), ii terreno agricolo (15%), il leasing abitativo (1,5%). Se non che, quando dispone queste aliquote, la legge non parla più, come nel primo periodo di «atti traslativi … e atti traslativi o costitutivi di diritti reali» ma solo di «trasferimento». Allora, il problema e se termine “trasferimento” sia da intendere:

– come un’espressione “riassuntiva”, che cioè comprende anche la costituzione di diritti reali (la servitù – per sua natura – non si può “trasferire”, come si può con l’usufrutto, ma si può solo “costituire”);

– oppure come un’espressione “esclusiva”, nel senso che per ii “trasferimento” del diritto reale su terreno agricolo si dovrebbe applicare l’aliquota del 15% e che per la “costituzione” del diritto reale su terreno agricolo si dovrebbe applicare l’aliquota del 9 per cento.

Nel senso che si tratti di un’espressione “riassuntiva” depone tutta l’interpretazione sviluppatasi in tema di “prima casa”: e oggi scontato che sia al trasferimento del diritto di proprietà che al trasferimento o alla costituzione del diritto di usufrutto si applica l’aliquota del 2% quando si ha a che fare con una prima casa. Per la servitù, invece, secondo la Cassazione, non c’entra nulla la natura del fondo (agricolo o non agricolo) su cui la servitù e impressa: per essa si applica in ogni caso l’aliquota del 9% e mai quella del 15% perché la parola “trasferimento” deve essere intesa in senso stretto, non comprensiva del concetto di “costituzione di diritto reale”.

L’ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

LE 10 COSA DA SAPERE SU:
L’ACQUISTO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE
(D. Lgs. 122/2005 dopo l’entrata in vigore del D. Lgs. 12 gennaio 2019, n. 14).
di
DARIO COLANGELI

  1. Di cosa si tratta.
  2. Le tutele previste dal L D.LGS 122/2005.
  3. I Presupposti.
  4. La fideiussione.
  5. La nullità relativa.
  6. Operatività della garanzia.
  7. La “situazione di crisi”.
  8. L’immobile ed il presupposto contrattuale.
  9. L’assicurazione indennitaria decennale.
  10. Il divieto di stipula ai sensi dell’art.8.

VENDITA TERRENO EDIFICABILE – PREZZO INFERIORE ALLA RELAZIONE GIURATA DI STIMA – OBBLIGHI DI INFORMAZIONE DEL NOTAIO

(Cass. Civ., sezione terza, sentenza del 12 febbraio 2019, n. 3984, in Cassazione.net)

In tema di vendita di terreni edificabili, laddove le parti abbiano concordato un prezzo inferiore a quello risultante dalla relazione giurata di stima, redatta ai sensi e per gli effetti dell’art. 7 della legge 448/01, il dovere di consiglio impone al notaio rogante di informare le parti del rischio fiscale derivante dall’importo del prezzo concordato.
Il principio sopra esposto è stato recentemente espresso dalla Corte di Cassazione al fine di affermare la responsabilità di un notaio.
Nel caso in esame, il venditore di un terreno edificabile aveva convenuto in giudizio il notaio rogante l’atto di vendita al fine di ottenere il risarcimento dei danni derivanti dell’accertamento, da parte dell’Agenzia delle entrate, di una maggiore imposta.
In particolare, il suddetto accertamento derivava dalla fissazione di un prezzo di compravendita inferiore al valore del bene fissato sulla base della relazione giurata di stima, redatta ai sensi dell’art. 7 della legge 448/01, e conseguente sua rideterminazione operata dall’Agenzia tributaria.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano che, in conferma della pronuncia di primo grado, accoglieva la domanda attorea, propone ricorso in cassazione il professionista lamentando, in particolare, che nessun danno poteva derivare dall’attività del notaio, in quanto lo stesso era esclusivamente tenuto ad indicare in atto il prezzo effettivamente pagato.
La Corte di Cassazione non accoglie il ricorso, confermando la sentenza impugnata.
In particolare, la Suprema Corte sottolinea che il dovere di consiglio imponeva al professionista l’onere di informare le parti della non congruità del prezzo, rispetto a quanto risultante dalla summenzionata perizia, con conseguente rischio di un accertamento da parte dell’Agenzia fiscale.
Solo una volta adempiuto a tale onere, avendo correttamente informato le parti dei rischi e delle conseguenze derivanti dalle decisioni assunte, il notaio avrebbe potuto esimersi dalla responsabilità e procedere alla stipulazione dell’atto di compravendita.
Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando integralmente la sentenza impugnata