CESSIONE DI ALLOGGI DA PARTE DEL COMUNE – PREZZO MASSIMO DI CESSIONE – LA NULLITA’ DELLA CLAUSOLA PUO’ ESSERE RILEVATA D’UFFICIO

(Cass.civ., sezione seconda, sentenza del 4 dicembre 2017, n. 28949, in Studio Legale Leggi d’Italia)
Il vincolo di prezzo massimo imposto dal Comune, con riferimento alla cessione degli alloggi costruiti in base a convenzioni per la cessione di aree in diritto di superficie, ovvero per la cessione del diritto di proprietà, non può essere derogato convenzionalmente.
L’eventuale clausola che deroghi a questa regola (e fissi un prezzo diverso) è quindi nulla, e la nullità può essere rilevata d’ufficio.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con sentenza del 4 dicembre 2017, n. 28949.
Nel caso concreto si discuteva del prezzo della compravendita di un alloggio (dall’impresa ad un privato) costruito su un’area gravata da diritto di superficie concesso:
-dal Comune (nel quale si trovava detto immobile);
-all’impresa costruttrice del complesso immobiliare;
nell’ambito di un programma di edilizia economico popolare ex articolo 35, legge n. 865/1971.
In particolare, l’acquirente aveva contestato il fatto che il prezzo convenzionalmente fissato, peraltro integralmente versato, era superiore rispetto a quello stabilito nelle apposite convenzioni, con conseguente nullità della relativa clausola e condanna del venditore alla restituzione dell’indebito, da
quantificare nel giudizio.
Ebbene, sia il giudice di prime cure, sia quello di seconde cure avevano dichiarato nulla la clausola di determinazione del prezzo, in ragione della difformità tra la stessa clausola e la convenzione stipulata tra il Comune e la società costruttrice.
Confermando la posizione assunta nei precedenti gradi, la Suprema Corte ha ricordato che non può essere derogato il prezzo di vendita al privato degli immobili costruiti in edilizia economica popolare, già fissato nella convenzione con cui il Comune ha ceduto il diritto di superficie.
Inoltre, la rilevazione delle nullità negoziali può avvenire anche d’ufficio, come chiarito da una parte della giurisprudenza secondo cui “il giudice innanzi al quale sia stata proposta una domanda di nullità contrattuale, deve rilevare di ufficio l’esistenza di una causa di quest’ultima pure diversa da quella allegata dall’istante, essendo tale domanda pertinente ad un diritto autodeterminato, sicché è individuata indipendentemente dallo specifico vizio dedotto in giudizio” (Cass. Sez. U, 12/12/2014, n. 26242; Cass. Sez. U, 04/09/2012, n. 14828).
Occorre infine ricordare che i “vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione delle singole unità abitative e loro pertinenze nonché del canone massimo di locazione delle stesse, contenuti nelle convenzioni di cui all’art. 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, e successive
modificazioni, per la cessione del diritto di proprietà, stipulate precedentemente alla data di entrata in vigore della legge 17 febbraio 1992, n. 179, ovvero per la cessione del diritto di superficie, possono essere rimossi, dopo che siano trascorsi almeno cinque anni dalla data del primo trasferimento, con convenzione in forma pubblica stipulata a richiesta del singolo proprietario e soggetta a trascrizione per un corrispettivo proporzionale alla corrispondente quota millesimale, determinato, anche per le unità in diritto di superficie, in misura pari ad una percentuale del corrispettivo risultante dall’applicazione” delle regole di legge.