LA RIVENDITA DI IMMOBILI OGGETTO DI DONAZIONE

La donazione può essere impugnata con l’esercizio dell’azione di riduzione (art. 559 c.c.) dagli eredi legittimari del donante, entro dieci anni dalla morte di questo, quando risulta lesiva della quota di eredità a loro riservata dalla legge. Inoltre, i legittimari possono esercitare l’azione di restituzione dell’immobile oggetto di donazione nei confronti dei terzi acquirenti degli immobili donati, fino a che sono trascorsi venti anni dalla donazione (art. 563 c.c.), se il donatario si trova in situazione di incapienza (Corte di Cassazione, sentenza 1 marzo 2011, n. 5042). Il termine di vent’anni, peraltro, può essere prorogato con un atto di opposizione trascritto nei registri immobiliari.

La rinunzia all’azione di riduzione da parte dei legittimari, prima della morte del donante, sarebbe nulla per violazione del divieto dei patti successori (art. 458 c.c.). Ma anche dopo la morte del donante, può rimanere il dubbio sulla presenza di legittimari non ancora noti (per esempio, figli nati fuori dal matrimonio).
Queste norme di tutela del legittimario rappresentano un serio ostacolo alla commerciabilità dei beni immobili che sono stati oggetto di donazione. Il potenziale rischio dell’esercizio dell’azione di riduzione, e della conseguente azione di restituzione, rende difficile trovare un acquirente dell’immobile, oppure ottenere un mutuo garantito da un’ipoteca da iscrivere sull’immobile.

Per risolvere questo problema, la soluzione generalmente utilizzata nella pratica è quella di risolvere la donazione, attraverso un negozio di “mutuo dissenso” (o “contrarius consensus”), ai sensi dell’art. 1321 c.c., ritrasferendo l’immobile al donante che può subito dopo alienarlo o ipotecarlo.

Questa soluzione è agevolata anche sotto il profilo fiscale, poiché l’Agenzia delle entrate ha riconosciuto che alla risoluzione delle donazione, quando avviene senza corrispettivo, si applicano le imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna, anziché in misura proporzionale, come avveniva in precedenza (risoluzione n. 20/E del 14 febbraio 2014). Se invece per la risoluzione dell’atto di donazione fosse previsto il pagamento di un corrispettivo, si applicherebbe invece l’imposta di registro proporzionale (art. 28, secondo comma, del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131).

La risoluzione della donazione è una soluzione generalmente accettata anche dalle banche, che normalmente sono disposte a concedere un mutuo garantito da ipoteca da iscrivere sull’immobile che era stato oggetto della donazione successivamente risolta.

Oggi, però, si presenta anche un’altra possibilità. Recentemente alcune compagnie di assicurazione hanno iniziato a offrire la possibilità di stipulare una polizza assicurativa con la quale la compagnia si impegna a tenere indenne il beneficiario, cioè l’acquirente del bene donato (o la banca che ha iscritto ipoteca sullo stesso), dal danno economico che egli potrebbe subire a seguito dell’esito favorevole dell’azione di restituzione da parte degli eredi legittimari del donante. L’assicurazione fornisce la copertura fino alla prescrizione del diritto all’azione di restituzione. Il costo della polizza (da pagare interamente in via anticipata) è commisurato al valore del bene oggetto di donazione, e al rischio valutato dalla compagnia.

Questa polizza assicurativa può essere stipulata già al momento della donazione, eliminando così gli ostacoli alla successiva libera commerciabilità del bene immobile donato, oppure al momento della vendita dell’immobile, o dell’iscrizione di un’ipoteca sullo stesso, da parte del donatario.