MUTUO FONDIARIO – VALIDO IL MUTUO PIU’ ALTO DELLA GARANZIA *** (F.Cirianni, Il Sole 24 Ore, Norme & Tributi del 14 dicembre 2017

Il contratto di mutuo fondiario con cui viene erogato capitale di importo superiore al valore dell’immobile concesso in garanzia non è nullo, tenuto conto che è assente ogni previsione legislativa che individui con certezza i criteri da seguire per determinare il valore del bene. È quanto deciso dal
Tribunale di Vicenza con ordinanza del 25 ottobre 2017.
Si tratta dell’ennesima puntata del contrasto giurisprudenziale sull’importo massimo finanziabile per un contratto di mutuo fondiario regolato dall’articolo 38, comma 2, del Tub (Dlgs 385/93). Quest’ultima norma ha rimesso alla Banca d’Italia il compito di determinare l’ammontare massimo, nel rispetto delle deliberazioni del Cicr e quella attualmente in vigore (del 22 aprile 1995) prevede che l’ammontare massimo sia «pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi».
Il punto è se sia o meno nullo il mutuo fondiario con importo oltre l’80 per cento. Del tema si è di recente occupata la Cassazione (17352/17) per la quale «lo sconfinamento» del limite di finanziabilità «conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti». La regola che fissa la soglia dell’80% del finanziamento ha quindi natura imperativa.
Di avviso contrario è il Tribunale veneto, che ha declassato il «superamento del limite di finanziabilità» non già a «nullità del contratto», bensì a circostanza idonea a generare il riconoscimento «del risarcimento danni, ove la violazione della norma di comportamento abbia cagionato il
sovraindebitamento del mutuatario». Il Tribunale di Vicenza ha dunque confermato il precedente orientamento giurisprudenziale, per il quale il mancato rispetto della norma determina una mera«irregolarità».
Per giungere a queste conclusioni il giudice ha sottolineato come l’espressione «valore» cui si riferisce l’articolo 38 del Tub e la delibera del Cicr, non consenta di definire con precisione i criteri di stima cui attenersi per determinarlo: si può infatti trattare di «valore di mercato» (articolo 4, comma 1,
p. 76, Dir. 575/13 e norme UNI 11612/15), «valore di stima» (articolo 15 c.p.c.), «valore di vendita giudiziale» (articolo 568, comma 1, c.p.c.).
Nell’ordinanza viene quindi considerata «inaccettabile» la tesi della nullità siccome, in assenza di ogni supporto normativo tecnico, non si può far dipendere «la validità o meno di un contratto, quale il mutuo fondiario», dall’attività interpretativa di un giudice, il quale interviene quando il rapporto si trova già in una fase patologica.
Infine, la tesi della nullità del contratto sostenuta dalla Cassazione non può senz’altro essere condivisa per i mutui stipulati prima del Dl 72/16 (come quello in esame, risalente al febbraio 2007), emanato in attuazione della direttiva 2014/17/CE, in occasione del quale sono stati introdotti nel Tub, limitatamente ai mutui fondiari, obblighi nella fase precontrattuale a carico della banca, con riferimento, tra l’altro, alla valutazione degli immobili che deve avvenire nel rispetto di «standard affidabili».