LA CANCELLAZIONE AUTOMATICA DELL’IPOTECA

La cancellazione dell’ipoteca richiede un atto notarile, nel quale il creditore (o il suo legale rappresentante) acconsente alla cancellazione, normalmente in seguito al pagamento del debito garantito. In seguito, il notaio provvede alla relativa annotazione nei registri immobiliari.
Oggi, però, alcune ipoteche possono essere cancellate d’ufficio in seguito all’estinzione del mutuo, su richiesta del creditore, senza l’intervento del notaio (art. 13, commi da 8-sexies a 8-quaterdecies, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40).
Non tutte le ipoteche possono essere cancellate d’ufficio con la nuova procedura.

Anzitutto, la legge richiede che siano presenti i seguenti requisiti:
– l’ipoteca è iscritta a garanzia di un mutuo (sono escluse le ipoteche legali o giudiziali, e le ipoteche volontarie iscritte a garanzia di altri tipi di finanziamento, per esempio l’apertura di credito);
– l’ipoteca è iscritta a favore di una banca, di una società finanziaria o un ente previdenziale (per i mutui concessi agli iscritti);
– si tratta di cancellazione totale dell’ipoteca in seguito all’estinzione completa del mutuo (non si può applicare alle riduzioni dell’ipoteca conseguenti a un pagamento parziale, alle restrizioni dei beni ipotecati, ai cosiddetti svincoli di beni dall’ipoteca, ai frazionamenti dell’ipoteca o simili).
Inoltre, il procedimento di cancellazione d’ufficio dell’ipoteca conseguente all’estinzione del debito non opera immediatamente, ma solo dopo il decorso di trenta giorni dalla estinzione dell’obbligazione, attestata dalla comunicazione della banca all’Agenzia del territorio. In questo periodo di trenta giorni, la banca può comunicare all’Agenzia del territorio che vuole mantenere l’ipoteca nonostante l’avvenuta estinzione del debito, ricorrendo un giustificato motivo. Il nuovo procedimento, pertanto, non garantisce che l’ipoteca venga effettivamente cancellata, e non garantisce neppure sui tempi, perché è vero che la banca è obbligata a comunicare immediatamente all’Agenzia del territorio l’avvenuto pagamento del debito, ma non è prevista alcuna sanzione se non lo fa, o lo fa in ritardo.

Il procedimento di cancellazione automatica dell’ipoteca può essere utilizzato senza problemi solo quando l’estinzione del debito avviene con un congruo anticipo rispetto alla vendita dell’immobile ipotecato (o alla stipula di un nuovo mutuo garantito dallo stesso immobile), e quindi è possibile attendere senza problemi il decorso dei trenta giorni (o del maggior termine necessario in pratica per completare l’operazione).

Quando invece l’estinzione del debito avviene contestualmente alla vendita dell’immobile ipotecato (ovvero alla stipula di un nuovo mutuo garantito da tale immobile), l’acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo possono non ritenersi sufficientemente tutelati dal nuovo procedimento di cancellazione automatica, e quindi chiedere un formale atto di assenso alla cancellazione di ipoteca secondo la procedura ordinaria, da sottoscrivere davanti al notaio contestualmente all’estinzione del debito. Infatti, solo l’intervento del notaio garantisce completamente l’acquirente e la banca che concede il nuovo mutuo, perché è il notaio a farsi carico dell’operazione, sotto la sua responsabilità. In mancanza di un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca, ricevuto dal notaio, la banca potrebbe ancora far valere l’ipoteca, nonostante il pagamento del debito, per esempio se il pagamento dovesse essere annullato o revocato (art. 2881 c.c.), fino al momento dell’effettiva cancellazione, che come abbiamo visto può avvenire solo dopo trenta giorni dal pagamento, e in realtà richiede molto più tempo (alcuni mesi). Inoltre, come abbiamo visto, nello stesso periodo di trenta giorni il creditore può comunicare all’Agenzia del territorio che intende mantenere l’ipoteca nonostante l’avvenuta estinzione del debito, adducendo un giustificato motivo ostativo. Ecco perché chi sta acquistando un immobile gravato da ipoteca potrebbe non fidarsi della futura ed eventuale cancellazione automatica, e ha il diritto di chiedere che l’ipoteca sia cancellata prima (e si arrivi al momento del rogito con l’ipoteca già cancellata a tutti gli effetti), oppure che venga sottoscritto contestualmente un atto formale di assenso alla cancellazione di ipoteca. Lo stesso vale per la banca che fa il mutuo all’acquirente.

Nel caso di vendita di edifici di nuova costruzione, poi, è la legge che impedisce di utilizzare il nuovo procedimento di cancellazione automatica dell’ipoteca, perché vieta la stipula dell’atto di compravendita se non viene contestualmente (o anteriormente) perfezionato un titolo per la cancellazione dell’ipoteca (art. 8 della legge 122/2005). Non è possibile, quindi, avvalersi della nuova procedura, a meno che il costruttore possa estinguere interamente il debito con un congruo anticipo rispetto al momento della stipula degli atti di vendita (almeno trenta giorni, ma in realtà ne occorrono molti di più), in modo di arrivare al momento del rogito con l’ipoteca già formalmente cancellata. Una soluzione difficilmente praticabile, perché di solito il costruttore utilizza parte dei soldi ricevuti dagli acquirenti per l’estinzione del finanziamento, che quindi deve avvenire contestualmente alla vendita.

Ricordiamo infine che la banca che riceve il pagamento del debito non può mai rifiutarsi di rilasciare contestualmente il consenso alla cancellazione dell’ipoteca, dato che è questo il procedimento ordinario previsto dalla legge, mentre la cancellazione d’ufficio prevista dal decreto Bersani-bis è soltanto un’eccezione alla regola generale.