VENDITA TERRENO EDIFICABILE – PREZZO INFERIORE ALLA RELAZIONE GIURATA DI STIMA – OBBLIGHI DI INFORMAZIONE DEL NOTAIO

(Cass. Civ., sezione terza, sentenza del 12 febbraio 2019, n. 3984, in Cassazione.net)

In tema di vendita di terreni edificabili, laddove le parti abbiano concordato un prezzo inferiore a quello risultante dalla relazione giurata di stima, redatta ai sensi e per gli effetti dell’art. 7 della legge 448/01, il dovere di consiglio impone al notaio rogante di informare le parti del rischio fiscale derivante dall’importo del prezzo concordato.
Il principio sopra esposto è stato recentemente espresso dalla Corte di Cassazione al fine di affermare la responsabilità di un notaio.
Nel caso in esame, il venditore di un terreno edificabile aveva convenuto in giudizio il notaio rogante l’atto di vendita al fine di ottenere il risarcimento dei danni derivanti dell’accertamento, da parte dell’Agenzia delle entrate, di una maggiore imposta.
In particolare, il suddetto accertamento derivava dalla fissazione di un prezzo di compravendita inferiore al valore del bene fissato sulla base della relazione giurata di stima, redatta ai sensi dell’art. 7 della legge 448/01, e conseguente sua rideterminazione operata dall’Agenzia tributaria.
Avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano che, in conferma della pronuncia di primo grado, accoglieva la domanda attorea, propone ricorso in cassazione il professionista lamentando, in particolare, che nessun danno poteva derivare dall’attività del notaio, in quanto lo stesso era esclusivamente tenuto ad indicare in atto il prezzo effettivamente pagato.
La Corte di Cassazione non accoglie il ricorso, confermando la sentenza impugnata.
In particolare, la Suprema Corte sottolinea che il dovere di consiglio imponeva al professionista l’onere di informare le parti della non congruità del prezzo, rispetto a quanto risultante dalla summenzionata perizia, con conseguente rischio di un accertamento da parte dell’Agenzia fiscale.
Solo una volta adempiuto a tale onere, avendo correttamente informato le parti dei rischi e delle conseguenze derivanti dalle decisioni assunte, il notaio avrebbe potuto esimersi dalla responsabilità e procedere alla stipulazione dell’atto di compravendita.
Pertanto, sulla base di quanto sopra esposto, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando integralmente la sentenza impugnata

RIVALUTAZIONE TERRENI E PARTECIPAZIONI

Articolo 1, comma 1053 e 1054, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (in Suppl. ord. n. 62 alla G.U. n. 302 del 31.12.2018), in vigore dal 1° gennaio 2019
1053. All’articolo 2, comma 2, del decreto- legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo periodo, le parole: « 1° gennaio 2018 » sono sostituite dalle seguenti: « 1° gennaio 2019 »;
b) al secondo periodo, le parole: « 30 giugno 2018 » sono sostituite dalle seguenti: « 30 giugno 2019 »;
c) al terzo periodo, le parole: « 30 giugno 2018 » sono sostituite dalle seguenti: « 30 giugno 2019 ».
1054. Sui valori di acquisto delle partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati e dei terreni edificabili e con destinazione agricola rideterminati con le modalità e nei termini indicati dal comma 2 dell’articolo 2 del decreto-legge 24 dicembre 2002, n. 282, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 2003, n. 27, come da ultimo modificato dal comma 1053 del presente articolo, le aliquote delle imposte sostitutive di cui all’articolo 5, comma 2, della legge 28 dicembre 2001, n. 448, sono pari all’11 per cento per le partecipazioni che risultano qualificate, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, alla data del 1° gennaio 2019, e al 10 per cento per le
partecipazioni che, alla medesima data, non risultano qualificate e l’aliquota di cui all’articolo 7, comma 2, della medesima legge è aumentata al 10 per cento.
E’ stata prorogata e modificata la disciplina inerente la rideterminazione dei valori di acquisto di terreni e partecipazioni sociali (di cui all’art. 2, comma 2, D.L. n. 282/2002, convertito in l. n. 27/2003, s.m.i.)
L’oggetto della rivalutazione consiste in:
-partecipazioni in società non quotate;
-terreni (sia agricoli che edificabili);
posseduti alla data del 1° gennaio 2019;
La rivalutazione deve avvenire sulla base di una perizia giurata di stima da asseverare entro il termine del 30 giugno 2019 (o, meglio, entro l’1 luglio 2019, poichè il 30 giugno è giorno festivo).
Aumentano le aliquote delle imposte sostitutive determinate come segue:
–11% per le partecipazioni che risultano qualificate (articolo 67, comma 1, lettera c), TUIR), possedute alla data del 1° gennaio 2019;
–10% per le partecipazioni che, alla medesima data, non risultano qualificate;
–10% per terreni edificabili o con destinazione agricola (articolo 7, comma 2, l. n. 448/2001; aliquota già fissata all’8%, e al 4%).
Per quanto riguarda il pagamento delle imposte sostitutive, a far data dal 30 giugno 2019, esse possono essere rateizzate al massimo in tre rate annuali di pari importo.

COLTIVATORE DIRETTO – AGEVOLAZIONI FAMIGLIARI COADIUVANTI

Articolo 1 – comma 705, legge 30 dicembre 2018, n. 145 (in Suppl. ord. n. 62 alla G.U. n. 302 del 31.12.2018), in vigore dal 1° gennaio 2019.
705. I familiari coadiuvanti del coltivatore diretto, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che risultano iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti, beneficiano della disciplina fiscale propria dei titolari dell’impresa agricola al cui esercizio i predetti familiari partecipano attivamente.
Ai familiari coadiuvanti del coltivatore diretto sono riconosciute agevolazioni fiscali, vale a dire che è estesa la possibilità di usufruire dello stesso regime fiscale previsto per i titolari dell’impresa in tutti i casi in cui si tratti di familiari conviventi, appartenenti al medesimo nucleo familiare, che siano a loro volta iscritti nella gestione assistenziale e previdenziale agricola quali coltivatori diretti.
In sostanza tali soggetti beneficiano della disciplina fiscale propria dei titolari dell’impresa agricola al cui esercizio i predetti familiari partecipano attivamente.
Tali soggetti possono beneficiare delle agevolazioni fiscali previste per i coltivatori diretti (agevolazioni per la piccola proprietà contadina).