LA PORTABILITÀ DEL MUTUO

Per “portabilità del mutuo” si intende la possibilità, da parte di chi ha in corso un mutuo garantito da ipoteca su un immobile, di estinguerlo e stipularne un’altro con un’altra banca, che gli offre condizioni più vantaggiose, garantendolo con la stessa ipoteca iscritta a garanzia del vecchio mutuo. In realtà, dunque, sarebbe più corretto parlare di “portabilità dell’ipoteca”, dato che è questa che viene “spostata” da una banca all’altra, mentre il vecchio mutuo deve essere necessariamente estinto, e se ne fa uno nuovo. L’ultima versione delle norme, peraltro, lascia spazio anche a interpretazioni differenti.

La portabilità del mutuo, già favorita dalla legge Bersani-bis che ha previsto l’esenzione dalla maggior parte delle tasse (art. 8, commi da 1 a 4-bis, del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40), è stata rilanciata dalla legge finanziaria per il 2008, nella quale si è stabilito che “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali” (art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).

La convenienza dell’operazione può derivare dalla concorrenza tra le banche, che porta a proporre continuamente nuove forme di finanziamento, spesso più interessanti, per il cliente, di quelle offerte alcuni anni fa. Inoltre, la situazione sempre in evoluzione dei tassi di interesse può portare ciascuno di noi a riconsiderare le scelte fatte al momento dell’acquisto della casa, quando abbiamo deciso di fare un mutuo a determinate condizioni.

Per esempio, oggi potrebbe essere più opportuno scegliere un tasso fisso piuttosto che variabile, dato che la differenza tra le due opzioni si è ridotta al minimo, e il tasso fisso ci garantisce la tranquillità di non subire, in futuro, un aumento della rata mensile. Oppure potrebbe essere conveniente allungare la durata del mutuo, in modo di ridurre l’importo della rata mensile. C’è anche la possibilità di ottenere l’applicazione di un tasso più basso rispetto a quello del nostro vecchio mutuo, magari contrattando una riduzione dello “spread”, cioè del margine di guadagno della banca rispetto al tasso di riferimento. Tutte queste ipotesi, naturalmente, devono essere puntualmente verificate in relazione a ciascun caso specifico, perché valutando pro e contro potremmo anche decidere che è meglio andare avanti con il vecchio mutuo.

Due alternative per cambiare banca

La soluzione tradizionale, per chi vuole cambiare banca, richiede l’estinzione del vecchio mutuo, la cancellazione dell’ipoteca e la stipula del nuovo mutuo, con iscrizione di una nuova ipoteca, il tutto da fare contestualmente, dopo aver preso gli accordi con la nuova e la vecchia banca. L’alternativa prevista dalle nuove norme prevede di stipulare un nuovo mutuo finalizzato all’estinzione del vecchio, e trasferire l’ipoteca dalla vecchia banca alla nuova. E’ questa, appunto, la portabilità dell’ipoteca, che tecnicamente viene definita “surrogazione dell’ipoteca”.

Questa possibilità è sempre esistita (è prevista dall’art. 1202 del codice civile), ma è stata resa più conveniente dalle norme che hanno previsto l’esenzione dalla maggior parte delle tasse, e hanno stabilito che per la surrogazione “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali”, ed è esclusa l’applicazione di “penali o altri oneri di qualsiasi natura” (art. 8 comma 3-bis del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, aggiunto dall’art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244).

Ciò significa che la nuova banca non può imporre oneri o commissioni per l’operazione. Significa anche che la vecchia banca non può far pagare la penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, anche quando essa sarebbe ancora applicabile in base alle regole generali. Sono a carico della banca anche le spese notarili, quindi il cliente non deve pagare nulla.

Dobbiamo tenere presente, peraltro, che utilizzando la portabilità non sembra possibile stipulare un nuovo mutuo che finanzi, oltre all’estinzione del mutuo precedente, anche ulteriori esigenze di liquidità. Infatti, se l’importo del nuovo mutuo supera il debito residuo del vecchio mutuo, l’eccedenza non risulterebbe garantita dalla vecchia ipoteca, proprio per il meccanismo della surrogazione, che comporta il trasferimento delle garanzie a favore di chi ha fornito il denaro utilizzato per pagare un debito preesistente.

Rinegoziare il mutuo con la stessa banca

Per chi non è soddisfatto del proprio mutuo c’è anche una terza possibilità. Si può tentare di rinegoziare il mutuo con la stessa banca. In questo caso il contratto di mutuo rimane lo stesso, ma vengono modificate alcune delle sue condizioni, come le modalità di calcolo del tasso, la durata, l’importo della rata. Queste modifiche devono essere concordate con la banca, e possono essere stipulate anche con una scrittura privata non autenticata. Ricordiamo però che le modifiche stipulate con una scrittura privata non autenticata non possono essere pubblicizzate nei registri immobiliari, e da ciò deriva una loro inopponibilità ai terzi. In alcuni casi questa inopponibilità può essere irrilevante, per esempio quando la modifica è solo a vantaggio del debitore (riduzione del tasso di interesse). In molti casi, però, la banca avrà interesse a ottenere l’opponibilità ai terzi della modifica, che va anche a suo vantaggio, come avviene nel caso di allungamento della durata del contratto, o passaggio del tasso di interesse da variabile a fisso (più alto). In questi casi sarà necessario procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, anziché limitarsi ad annotare la variazione alla precedente iscrizione. L’intervento del notaio, in questo caso, sarà richiesto dalla banca per tutelare il proprio credito.

La legge finanziaria 2008 ha stabilito la possibilità del debitore di rinegoziare il mutuo “senza spese” (art. 8 comma 3 del decreto legge 31 gennaio 2007, n. 7, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 aprile 2007, n. 40, come modificato dall’art. 2 comma 450 della legge 24 dicembre 2007 n. 244 – legge finanziaria per il 2008). Ciò significa che anche per la rinegoziazione la banca non può imporre oneri o commissioni, come è avvenuto negli ultimi anni. Sembra invece che il costo dell’eventuale intervento del notaio possa essere posto a carico del mutuatario o della banca, secondo gli accordi intervenuti.

Portabilità a costo ridotto

Come abbiamo visto, la surrogazione è molto più conveniente rispetto alla soluzione tradizionale che prevede la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione della nuova.
Con la surrogazione, infatti:

– non si pagano commissioni, spese di istruttoria e spese di perizia, che sono interamente a carico della banca (secondo quanto previsto dalla legge finanziaria 2008);
– non si paga l’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo (che sarebbe pari allo 0,25% dell’importo erogato, oppure al 2% solo se il mutuo è destinato all’acquisto o alla ristrutturazione della seconda casa);
– non si pagano le imposte di registro, le imposte ipotecarie e il bollo per l’operazione di surrogazione dell’ipoteca;
– si mantiene la detraibilità fiscale degli interessi passivi del nuovo mutuo, se ne beneficiava il mutuo originario perché era destinato all’acquisto o alla ristrutturazione dell’abitazione principale;
– non si paga la penale per l’estinzione del vecchio mutuo, anche quando sarebbe ancora applicabile in misura ridotta applicando le regole generali (secondo l’interpretazione preferibile);
– le spese notarili sono a carico della banca.

La detrazione fiscale degli interessi

Un discorso più approfondito merita la detraibilità fiscale degli interessi passivi del mutuo. Ricordiamo infatti che chi ha contratto un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’abitazione principale, propria o di suoi familiari, può detrarre dalle imposte sui redditi relative all’anno durante il quale ha pagato le rate del mutuo il 19%, degli interessi passivi e oneri accessori pagati in dipendenza del mutuo, sino ad un importo di 4.000 euro (importo così aumentato dal primo gennaio 2008). Il risparmio che si può ottenere può arrivare quindi a 760 euro per ogni anno di durata del mutuo.

La detrazione è ammessa quando ricorrono questi requisiti: 1) l’immobile è acquistato dal mutuatario; 2) l’immobile è destinato ad abitazione principale del mutuatario o di un suo familiare entro un anno dall’acquisto; 3) l’acquisto dell’immobile è avvenuto nell’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo.

La legge consente di continuare a usufruire della detrazione fiscale anche quando il mutuo originario viene estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla quota di capitale che rimane da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, indipendentemente dal tempo trascorso dall’acquisto dell’immobile (art. 15, comma 1, lettera b, del d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, testo unico delle imposte sui redditi e circolare dell’Agenzia delle entrate n. 95 del 12 maggio 2000). Questa agevolazione era applicabile anche applicando la soluzione tradizionale per la sostituzione del mutuo, cioè senza ricorrere alla portabilità dell’ipoteca. La legge ha precisato che la surrogazione non comporta il venir meno dei benefici fiscali, quindi la detrazione fiscale degli interessi può essere mantenuta anche utilizzando la portabilità dell’ipoteca. Sono inoltre superati tutti i dubbi avanzati in passato dall’amministrazione finanziaria sulla possibilità di mantenere la detrazione anche quando il nuovo mutuo viene stipulato con una banca diversa dalla precedente.

Niente penale per l’estinzione anticipata

Come abbiamo visto, la legge finanziaria 2008 ha previsto l’esclusione dell’applicazione di “penali o altri oneri di qualsiasi natura” per la surrogazione dell’ipoteca. Pertanto, secondo l’interpretazione preferibile, non può essere applicata alcuna penale per l’estinzione anticipata del vecchio mutuo, neppure nei casi in cui essa sopravvive nella misura ridotta.

Il procedimento per la surrogazione

Dal punto di vista pratico, la sostituzione del mutuo avviene con un atto notarile al quale intervengono, oltre al mutuatario, sia la nuova sia la vecchia banca. La prima concede il nuovo finanziamento, la seconda riceve il pagamento della somma necessaria all’estinzione del debito precedente, e consente la cosiddetta surrogazione dell’ipoteca, cioè il trasferimento dell’ipoteca (che rimane iscritta sullo stesso immobile) alla nuova banca. L’atto si presenta quindi come un mutuo a tutti gli effetti (con le clausole, le condizioni generali, il piano di ammortamento etc.), con l’aggiunta di questo accordo sul trasferimento dell’ipoteca.

La vecchia banca, naturalmente, non può rifiutarsi di intervenire, se gli si offre il pagamento di tutto quanto dovuto. In alternativa, la legge consente di ottenere la surrogazione dell’ipoteca anche con due atti separati, quello con la nuova banca, che concede il mutuo, e quello con la vecchia banca, che riceve il pagamento della somma necessaria all’estinzione del debito precedente e consente la surrogazione dell’ipoteca.

Ricordiamo che la legge prevede l’intervento obbligatorio del notaio solo per la surrogazione dell’ipoteca. Le banche, però, chiedono al notaio di stipulare anche il nuovo contratto di mutuo, e soprattutto di certificare la validità dell’iscrizione della vecchia ipoteca e l’assenza di altre ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli. Il notaio, dunque, deve eseguire tutte le verifiche e i controlli nei registri immobiliari che si fanno abitualmente prima di concedere un mutuo, esaminando tutti i passaggi di proprietà fino ad arrivare oltre gli ultimi vent’anni.

Ricordiamo infine che se il vecchio mutuo era assistito da garanzie da parte di soggetti diversi dal mutuatario (terzo datore d’ipoteca o fideiussore) è necessario anche il loro intervento all’atto di surrogazione.

Valutare la convenienza dell’operazione

Come abbiamo visto, con la portabilità dell’ipoteca la spesa per sostituire il mutuo è azzerata (o ridotta al minimo), quindi il risparmio che si ottiene con il nuovo mutuo rispetto al vecchio, o comunque il vantaggio di avere una rata più sostenibile, può giustificare l’operazione. L’effettiva convenienza della sostituzione del mutuo dipende ovviamente dal confronto tra le condizioni del vecchio e del nuovo mutuo. A tal fine è opportuno farsi consigliare dal notaio di fiducia.