ATTI ONEROSI TRASLATIVI O COSTITUTIVI DI DIRITTI REALI – VALORE DEL BENE – VA DETERMINATO AL MOMENTO DELL’ATTO TRASLATIVO

(Cass.civ., sezione tributaria, sentenza del 10 marzo 2017, n. 6173, in www.cassazione.net)

«In tema di imposta di registro, l’art. 43, comma primo, lett. a) del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, prevede che, nel caso di contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, il valore del bene deve essere calcolato alla data dell’atto traslativo, sicché nel caso di contratto preliminare di
compravendita il valore del bene deve essere calcolato con riferimento al valore venale in comune commercio dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo».
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 10 marzo 2017, n. 6173.
Viene così chiarito il principio secondo cui è nel momento dell’atto traslativo (o costitutivo di diritti reali), e secondo le quotazioni di mercato, vale a dire in base al «valore venale in comune commercio» del bene, che si deve determinare l’imposta di registro e non quando viene stipulato il contratto
preliminare.
Il contratto preliminare (nel caso di specie risalente all’anno 2000) ed il contratto definitivo (di compravendita) (nel caso di specie risalente all’anno 2007) «si differenziano per il diverso contenuto della volontà dei contraenti, che è diretta nel primo caso ad impegnare le parti a prestare, in un
momento successivo, il loro consenso al trasferimento della proprietà, e nel secondo, ad attuare il trasferimento stesso».
Peraltro, anche nell’ipotesi in cui il trasferimento avvenga con una sentenza di esecuzione in forma specifica (ex articolo 2932 cod.civ.), le imposte devono essere determinate facendo riferimento non alla data del contratto preliminare, ma a quella della sentenza, attesa la sua efficacia costitutiva.
Nel caso concreto, una società aveva acquistato due terreni aventi rispettivamente destinazione agricola ed edificabile, il cui valore indicato in atto era stato poi rettificato dall’Agenzia delle Entrate, la quale avevano emesso un avviso di liquidazione richiedendo il pagamento delle maggiori imposte di
registro, ipotecaria e catastale, oltre ad interessi e sanzioni. La contribuente aveva quindi contestato il valore rideterminato dall’Ufficio e la Commissione Tributaria Provinciale di Roma aveva accolto il ricorso e ridotto del dieci per cento il valore dei cespiti rideterminato dall’ufficio.
I contribuenti avevano però proposto appello avverso la sentenza del giudice di prime cure, anche al fine di riconsiderare il momento temporale a cui riferire la tassazione; giunta la questione alla Corte di Cassazione, quest’ultima, come visto, ha chiarito che «l’accertamento di maggior valore, ai fini
dell’imposta di registro [ex articoli 51 e 52, d.P.R. n. 186/1986], va effettuato con riferimento al valore venale in comune commercio dell’immobile al momento della stipula del contratto definitivo, quale momento in cui si realizza il trasferimento del bene».