CONDOMINIO – VENDITA DI IMMOBILE – SOGGETTO TENUTO AL PAGAMENTO DELLE SPESE STRAORDINARIE

(Trib.Taranto, sezione seconda, sentenza del 27 gennaio 2015, n. 293, in www.dirittoitaliano.com).

In tema di spese condominiali per interventi di straordinaria amministrazione, qualora siano state approvate più delibere, per stabilire se sia tenuta a farvi fronte la parte alienante o la parte acquirente di un’unità immobiliare, occorre considerare la delibera definitiva di approvazione dei lavori, ovverosia, quella tramite la quale viene effettivamente incaricata l’impresa che dovrà eseguire i programmati lavori (e non già la deliberazione mediante la quale viene decisa l’esecuzione delle opere).
È quanto chiarito dal Tribunale di Taranto con sentenza del 27 gennaio 2015, n. 293.
Il caso concreto ha riguardato la richiesta di rimborso di spese straordinarie condominiali sostenute dalla parte acquirente di un’unità immobiliare, attrice nel procedimento giudiziale, la quale aveva sostenuto, a suo dire illegittimamente, talune spese condominiali di natura straordinaria che erano
invece da imputare alla parte venditrice (e parte convenuta).
In particolare, era stato sottoscritto un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile nel quale era stato regolamentato il riparto delle spese condominiali mediante inserimento nel contratto di una clausola del seguente tenore: “a carico dei promittenti venditori [spettano] le spese di ordinaria
amministrazione relative al condominio di cui fa parte l’immobile sino alla stipula dell’atto pubblico di compravendita e le spese di straordinaria amministrazione già deliberate”; viceversa le spese di straordinaria amministrazione deliberate a partire dalla data della sottoscrizione del contratto
preliminare [gravano] sui promittenti acquirenti – attori”.
Dal momento che la parte acquirente ed attrice era venuta a conoscenza dell’esistenza di delibere condominiali anteriori alla stipula del contratto preliminare solo in occasione della prima assemblea condominiale a cui aveva partecipato (e successiva al rogito di compravendita), essa stessa parte
acquirente riteneva di essere sgravata dall’obbligo di farvi fronte, anche considerando l’accordo preso in occasione della stipula del contratto preliminare.
Secondo il giudice presso il Tribunale di Taranto, per stabilire quale sia la parte tenuta a far fronte a spese straordinarie condominiali, occorre considerare il momento nel quale viene conferito l’incarico all’impresa e non già il momento nel quale viene assunta la deliberazione. Prima della designazione
dell’impresa, infatti, la delibera non è definitiva, bensì, l’approvazione di lavori di straordinaria amministrazione può dirsi definitiva solo una volta completata la gara (per assegnare l’appalto) e una volta commissionati i lavori all’impresa che l’ha vinta.
Il giudice tarantino richiama a tale proposito un precedente della Suprema Corte di Cassazione (2 maggio 2013, n. 10235), secondo il quale «[i]n caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l’approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l’obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull’acquirente, non rilevando l’esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula».