CONTRATTO PRELIMINARE E DEFINITIVO – CONTENUTO DISCORDANTE – PREVALE IL DEFINITIVO

(Cass.civ., sezione seconda, ordinanza del 30 agosto 2017, n. 20541, in www.cassazione.net)
Il contenuto del contratto definitivo prevale rispetto a quello del contratto preliminare, qualora emerga discordanza tra i due, in quanto il primo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti il negozio voluto, a meno che non vi sia fra le parti un accordo scritto, posto in essere
contemporaneamente alla stipula del contratto definitivo, in base al quale viene fatto salvo il contenuto del contratto preliminare (controdichiarazione).
A tal fine, secondo la Corte di Cassazione, qualora le parti, dopo aver stipulato un contratto preliminare, concludano in seguito il contratto definitivo, quest’ultimo costituisce l’unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al particolare negozio voluto e non mera ripetizione del primo, in quanto il
contratto preliminare resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare, salvo che i contraenti non abbiano espressamente previsto che essa sopravviva. La presunzione di conformità del nuovo accordo alla volontà delle parti può, nel silenzio del contratto definitivo, essere vinta soltanto dalla prova – la quale deve risultare da atto scritto, ove il contratto abbia ad oggetto beni immobili – di un accordo posto in essere dalle stesse parti contemporaneamente alla stipula del definitivo, dal quale risulti che altri obblighi o prestazioni, contenute nel preliminare, sopravvivono, dovendo tale prova essere data da chi chieda l’adempimento di detto distinto accordo.
È quanto deciso dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 30 agosto 2017, n. 20541.
Nel caso di specie in un contratto preliminare avente ad oggetto due garage acquistati da due coniugi in un parcheggio multipiano e nel contratto definitivo, era stato indicato un prezzo di vendita differente, ma secondo i giudici non si poteva dedurre la sussistenza di un accordo simulatorio, per il fatto che nella proposta irrevocabile d’acquisto era stato indicato un importo inferiore rispetto a quello indicato
nel contratto definitivo.
Tenuto conto che la proposta irrevocabile non era coeva alla stipula del contratto definitivo, bensì anteriore, non poteva fungere da controdichiarazione, e il rogito non poteva essere considerato simulato, con la conseguenza che, in caso di discordanza, si deve considerare solo il contenuto del definitivo che non costituisce una mera ripetizione del preliminare, bensì lo supera e se ne può ben discostare (salvo che i contraenti non abbiano previsto in modo esplicito che sopravviva).