LA DETRAZIONE PER LA RISTRUTTURAZIONE E IL RISPARMIO ENERGETICO SI TRASFERISCE ALL’ACQUIRENTE, SALVO PATTO CONTRARIO

Quando viene venduta l’abitazione sulla quale sono stati effettuati interventi di recupero del patrimonio edilizio che danno diritto alla detrazione fiscale (del 36%, del 50% del 41% o del 40%), la parte di detrazione IRPEF non ancora utilizzata è automaticamente trasferita all’acquirente, se si tratta di una persona fisica, salvo patto contrario. E’ questa la nuova regola che vale per le compravendite stipulate dal primo gennaio 2012 (art. 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, introdotto dall’art. 4 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, cosiddetto decreto “Salva Italia”, come risultante dalla legge di conversione 22 dicembre 2011, n. 214).

La detrazione, dunque, può rimanere al venditore dell’immobile solo inserendo nell’atto di compravendita una clausola espressa in tal senso.

Ricordiamo che per le compravendite stipulate dal 17 settembre al 31 dicembre 2011 (articolo 2, commi 12-bis e 12-ter, del decreto legge 138/2011, convertito dalla legge 14 settembre 2011, n. 148) la parte di detrazione IRPEF non ancora utilizzata poteva essere trasferita all’acquirente dell’immobile (persona fisica) solo con una clausola espressa, mentre in caso contrario rimaneva in capo al venditore. La normativa precedente, in vigore fino al 16 settembre 2011, prevedeva invece che le rate residue di detrazione spettassero esclusivamente al nuovo proprietario.

E’ dunque opportuno che già nella fase delle trattative venga affrontato questo aspetto, eventualmente inserendo una clausola nel contratto preliminare. In mancanza di una specifica pattuizione, comunque, la detrazione IRPEF si trasferisce automaticamente all’acquirente. Perché rimanga in capo al venditore, anche quando non sarà più proprietario dell’immobile, è necessario inserire nel rogito una clausola specifica.

L’Agenzia delle entrate ha precisato che le stesse regole valgono anche in caso di permuta o di donazione dell’immobile ristrutturato, nonostante la norma faccia riferimento solo alla vendita (Circolare Agenzia Entrate 25/E del 19 giugno 2012).
In caso di cessione di una quota dell’immobile ristrutturato, invece, la detrazione si trasferisce all’acquirente solo se questo, in seguito all’acquisto, diventa proprietario dell’intero immobile (essendo già comproprietario della rimanente quota). Anche in questo caso è ammesso il patto contrario. La detrazione rimane invece esclusivamente in capo al venditore, se egli rimane proprietario di una quota dell’immobile ristrutturato.

In caso di successione, la detrazione si trasmette, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene.

L’Agenzia delle entrate ha infine precisato che le stesse regole si applicano anche alla detrazione fiscale del 65% (prima era del 55%) per le spese sostenute per il risparmio energetico (Circolare Agenzia entrate n. 19/E del 1° giugno 2012).

La detrazione fiscale del 36%, in precedenza prevista solo per i lavori eseguiti sino al 31 dicembre 2012, è stata resa permanente con l’introduzione nel Testo Unico delle Imposte sui Redditi, quindi non ha più una scadenza.

Ricordiamo che la detrazione IRPEF prevista per i lavori di recupero di fabbricati a prevalente destinazione abitativa è fissata, fino al 31 dicembre 2014, nella misura del 50% dell’importo delle spese sostenute, fino a un massimo di 96.000 euro di spese per ciascuna unità immobiliare. La detrazione scenderà al 40% nel 2015, mentre dal 2016 sarà pari al 36% dell’importo delle spese sostenute, fino a un massimo di 48.000 euro di spese per ciascuna unità immobiliare. L’importo totale delle spese sostenute in ciascun anno genera una detrazione IRPEF da suddividere in 10 rate annuali di uguale importo. I contribuenti di età non inferiore a 75 e 80 anni possono però ripartire la detrazione rispettivamente in cinque rate o tre rate annuali di pari importo.
Per le spese fatture emesse tra il 1° gennaio 2006 e il 30 settembre 2006 la detrazione spettava nella misura del 41%, poi era scesa al 36% .